DTNP bestaat 20 jaar!

In 1996 startten wij met Droogh Trommelen Broekhuis, dat later DTNP werd. Dit jaar bestaan we dus 20 jaar. Graag staan we hierbij stil door onze herinneringen over onszelf, opvallende projecten, bijzondere gebeurtenissen en de ontwikkeling van ons vakgebied met jou te delen. We hebben hiervoor deze speciale website gemaakt. In tien maanden nemen we je hier mee door onze tijdlijn. Elke maand staan we stil bij twee jaar. We laten je per mail weten als de nieuwe editie online is gezet. Ontvang je deze email nog niet? Meld je dan aan door een mailtje te sturen naar 20jaar@dtnp.nl.

We zijn ook benieuwd naar jouw herinneringen of reactie. Ook die kun je mailen naar 20jaar@dtnp.nl.

1996: Oprichting Droogh Trommelen Broekhuis

Dirk Jan Droogh, Karel Trommelen en Bert Broekhuis werkten in 1996 bij MKB Nederland. Als ruimtelijk-economisch adviseur adviseerden zij ondernemers over hun centrumgebied, Dirk Jan in Noord- en Zuid-Holland, Karel in Gelderland en Bert in Groningen. Zij zagen dat in de samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen veel misging en schatten in dat er een markt was voor concrete visies met meer aandacht voor de praktische uitvoering.

Op 1 augustus 1996 ging 'Droogh Trommelen Broekhuis, Bureau voor Ruimtelijk Economisch Advies en Procesmanagement' dan ook van start. Het jonge bureau kon terecht op de zolderverdieping van het nieuwe kantoor van BügelHajema in Amersfoort. In de praktijk werkten Dirk Jan, Karel en Bert, net als in hun MKB-Nederland-tijd, vooral vanuit huis in Amsterdam, Zuidhorn en Nijmegen. De zolderverdieping in Amersfoort werd hun gezamenlijke vergaderplek. Daar bespraken zij de eerste opdrachten: Dokkum, Amersfoort, Hilversum…

Dirk Jan over de eerste jaren

Die eerste periode was heel spannend. Als collega's bij MKB Nederland brainstormden we regelmatig over het vakgebied en onze adviesrol. Dat we daarbij primair 'vastzaten' aan ondernemersverenigingen zat ons niet lekker. Bij economische ontwikkelingen en ruimtelijke ordening is het speelveld immers veel breder. En laten we eerlijk zijn: andere partijen hebben ook meer bevoegdheden en financiële mogelijkheden om centra in beweging te krijgen.

Helder was dat onze ideeën en de opdrachtgevers die daar bij hoorden, als gemeenten en beleggers, niet pasten binnen een belangenorganisatie als MKB Nederland. 's Avonds bespraken we aan onze keukentafels de kansen voor een eigen adviesbureau en werkten een bedrijfsplan uit. We lieten een huisstijl ontwerpen en schreven een folder. Vervolgens zegden we onze banen op. We hadden toen nog geen enkel project, maar wel een uitgebreid netwerk, optimisme en heel veel zin.

Op 1 augustus hieven wij het glas en waren wij officieel 'in business'. Ongelofelijk als ik terugkijk: in de eerste vijf maanden hadden we al 22 verschillende opdrachten. Soms een kort adviesje, maar ook al forse opdrachten, zoals een detailhandelsstructuurvisie voor Hoogezand-Sappemeer, een horecanota voor Hilversum en de procesbegeleiding voor Amersfoort Emiclaer. Wat goed van die opdrachtgevers dat ze ons, jonge honden zonder gevestigde naam, die kans gaven.

Eerste opdrachten: stoute schoenen in Hilversum

Het klinkt nu misschien gek, maar het was een nieuwe benadering midden jaren '90: integraal horecabeleid. Het Ministerie van Economische Zaken gaf aan dat er meer samenhang moest komen in het woud aan regels in de horeca. Verder moest horeca niet langer alleen als 'overlastgever' gezien worden, maar ook als 'sfeerbrenger' en economische functie. Het zou daarnaast goed zijn om nieuw gemeentelijk beleid in nauw overleg met de horecasector te maken.

Dat sloot natuurlijk prachtig aan op de benadering van ons nieuwe bureau! Toen we hoorden dat de gemeente Hilversum een horecanota wilde laten opstellen, ja zelfs al offertes had aangevraagd bij gerenommeerde bureaus, trokken we dan ook de stoute schoenen aan en vroegen we of wij, geheel vrijblijvend, ook offerte mochten uitbrengen. Die wonnen we: omdat juist wij de brug konden slaan tussen abstracte overheidsregels en dagelijkse ondernemerspraktijk.

Daarna hebben we heel wat horecabedrijven bezocht en ondernemers gesproken. Wat ons opviel was dat de horeca in deze "hippe" mediastad en Gooise centrumgemeente zo 'schraal' was. Soms lag dat aan ondernemers, maar ook regels bleken onnodig belemmerend. Wij adviseerden een uitgaansgebied met terrassen en ruimere openingstijden rond de Groest, en een gevarieerde restaurantzone rond 's-Gravelandseweg en Kerkbrink. Deze keuzes vormen, na tussentijdse evaluaties, in grote lijnen nog altijd het beleid. En als we het mogen zeggen: het is inmiddels een stuk gezelliger geworden in Hilversum!

Weet jij wat je hier ziet?

In de 20 jaar van DTNP is de markt voor detailhandel en horeca vaak gewijzigd. In de jaren '90 herstelden centra van de sobere jaren '80. Schaalvergroting in de detailhandel ging gepaard met een afnemend aantal winkels. Midden jaren '90 gingen alle remmen los: ontwikkelaars duikelden met maquettes over elkaar heen, gemeenten hadden jubelende grondexploitaties en retailorganisaties verdrongen elkaar voor nog meer winkels en winkelmeters. Voor DTNP was het soms lastig adviseren in die jaren: onze 'voeten op de grond'-houding werd niet door elke wethouder en ontwikkelaar gewaardeerd. In 2008 klapte de retail- en vastgoedballon. Vanuit deze realiteit en met een sterk veranderend consumentengedrag bezinnen overheden en markt zich opnieuw over hun centra en maken doordachte keuzes het verschil.

Een van de aspecten die de afgelopen 20 jaar enorm zijn veranderd, is het aantal winkels en horecabedrijven. In de grafiek zie je de ontwikkeling van het aantal winkels en het aantal horecabedrijven in Nederland tussen 1996 en 2016. Horeca (excl. logiesverstrekkers) en detailhandel lieten tot 2008 een vergelijkbare ontwikkeling zien, met een dal rond 2003/2004. Sinds 2008 loopt de ontwikkeling van horeca en detailhandel flink uiteen. Waar het aantal winkels sterk daalde, liet horeca juist een sterke groei zien. Dit beeld past helemaal bij het 'nieuwe' consumentengedrag: kopen op internet en beleven en ontmoeten in centrumgebieden.

Eerste opdrachten: Emiclaer, een pilot voor actief beheer

In 1995, toen nog bij MKB Nederland, raakten we betrokken bij het destijds spiksplinternieuwe winkelcentrum Emiclaer: het stadsdeelcentrum voor de nieuwe wijk Amersfoort-Noord. Centraal in het centrum lag de Shopperhal, een vooruitstrevend concept, dat we tegenwoordig een markthal zouden noemen. De ondernemers in de Shopperhal hadden advies nodig, want de omzetten waren te laag. Via de beheerder, toen nog MBO vastgoedmanagement, zochten we contact met eigenaar Winkelbeleggingen Nederland (WBN, later Corio).

En soms moet je geluk hebben. WBN gaf aan in de toekomst het beheer van winkelcentra in eigen hand te willen nemen, om te beginnen in Emiclaer. Aan ons, inmiddels gestart met ons eigen adviesbureau, werd gevraagd om in nauwe samenwerking met beheerder Jacques Neeleman van MBO een pilot op te zetten voor het beheer van winkelcentrum Emiclaer. Bij Jacques ging de aandacht vooral uit naar de belangen van de eigenaar en bij ons lag de focus op de ondernemersbelangen. Een jaar of drie hebben wij samen met Jacques in diverse werkgroepen de ondernemers actief betrokken bij de plannen voor verbetering van het winkelcentrum. De verbouwing van de Shopperhal was het eerste belangrijke en ingrijpende project dat naar aanleiding hiervan werd uitgevoerd. Ondernemers en eigenaar waren zeer tevreden met het resultaat van de verbouwing.

1998: De eerste adviseurs en een nieuw kantoor

Na de vliegende start in '96 en '97 werden we in de volgende jaren een 'echt bedrijf'. Onze eerste stagiair, Joost Kamps, werkte, net als wij, nog vanuit huis en vanuit onze zolderverdieping in Amersfoort. Maar toen we ook adviseurs wilden gaan aannemen, hadden we een echt kantoor nodig. Amersfoort was, hoewel centraal gelegen, niet langer de beste optie. Belangrijker werd de aanwezigheid van een universiteit met ruimtelijke opleidingen en daarmee een talentvolle arbeidsmarkt. Zo kwamen de woonplaatsen van Dirk Jan (Amsterdam) en Karel (Nijmegen) in beeld.

We hebben er geen bloedige 'Ajax-NEC'-strijd van gemaakt. Beide steden ontsluiten Nederland goed en beide hebben hun eigen sfeer en beleving. Door een snel beschikbaar pand op een goede locatie viel het dubbeltje naar Nijmegen. Op de Voostadslaan begonnen we met één verdieping en namen we onze eerste adviseurs aan, Ilse de Bokx en Astrid Scholl, beiden afgestudeerd aan de Radboud Universiteit. Ook in de jaren erna hielden we veel synergie met de universiteit, met gezamenlijke onderzoeksprojecten, stagiairs en nieuwe adviseurs. En zo bleken de vestigingsplaatstheorieën te kloppen met de dagelijkse praktijk: de aanwezigheid van kennisinstellingen en een gekwalificeerde arbeidsmarkt als cruciale vestigingsplaatsfactoren.

WinkelKompas Gooi- en Vechtstreek: Regionale detailhandelsvisie en lokale actieplannen

Eind jaren negentig werd de regio Gooi- en Vechtstreek geconfronteerd met vele kleine ontwikkelingen in de eigen regio. Daarnaast waren er een aantal grote ontwikkelingen buiten de regio, zoals Villa Arena, Almere Poort, Centrumplan Amersfoort en UCP Utrecht. Dit was voor Kamer van Koophandel Gooi- en Vechtstreek en MKB Nederland de aanleiding om een integrale regionale visie op de detailhandel op te laten stellen.

In opdracht van beide ondernemersorganisaties hebben wij deze regionale visie opgesteld. We hebben ons niet beperkt tot een 'traditionele' detailhandelsstructuurvisie met algemene uitspraken over verzorgingsfunctie, kooporiëntatie en haalbare uitbreidingen. In deze visie zijn vooral kwalitatieve aspecten aan bod gekomen van 45 afzonderlijke winkelgebieden, het bijzondere DNA, de knelpunten en het toekomstperspectief. Daarbij formuleerden we concrete actiepunten per winkelgebied waarmee de ondernemersverenigingen aan de slag konden. De KvK en MKB Nederland konden met het WinkelKompas naar de regio, en naar de 11 gemeenten.

De presentatie van het WinkelKompas startte met een busrit met een groot aantal burgemeesters, wethouders en voorzitters van winkeliersverenigingen langs de belangrijkste winkelgebieden. Daarna volgde de officiële presentatie met diverse sprekers in 't Spant in Bussum.

Na het Winkelkompas Gooi- en Vechtstreek maakten we nog WinkelKompassen voor Eemland en voor vier regio's in Oost-Brabant.

Oirschot: centrumvisie en herontwikkeling industrieel complex

Eind jaren negentig maakten we voor de gemeente Oirschot een visie op de versterking van het centrum. Hoe om te gaan met de kansen die geboden werden door het vertrek van de laatste meubelfabriek uit het dorp en tegelijkertijd de kwaliteit van het aanbod rondom de historische Markt behouden? Die historische kwaliteiten bleken een lust voor toeristisch-recreatief verblijven op de vele terrassen. Vanwege de beperkingen van monumentale panden waren de supermarkten echter op afstand komen te liggen. Het fabrieksterrein van Teurlincx & Meijers kon in onze optiek geschikt gemaakt worden voor moderne supermarkten. Zelfs het te behouden industrieel erfgoed bleek geschikt voor een supermarkt, en de grote schoorsteen vormde een belangrijk blijvend herkenningspunt. Met dit project keerde de supermarkt weer terug naar het centrum. Het industriepand met zijn sheddaken leende zich bij uitstek voor nieuwe functie. De ondernemer paste zijn routing zo aan dat de groenteafdeling optimaal kon en kan profiteren van het daglicht. Het leegstaande historische vastgoed heeft hiermee een blijvend goede herbestemming gekregen.

Joost Kamps: "Wat een jaar!"

Stage lopen bij Droogh Trommelen Broekhuis BV was een feest. Mijn keuze viel op dit – toen nog – jonge bureau omdat ze aan mooie projecten werkten. Maar ook omdat ik echt een kijkje in de keuken kreeg bij een groeiend bureau. Waar veel studiegenoten vijf dagen op kantoor achter hun bureau zaten, bracht ik als kersverse stagiair het nieuwe werken in de praktijk. Ik ging twee dagen op pad met één van de drie heren, deed twee dagen thuis onderzoek. Met veel plezier denk ik terug aan de vrijdagen – onze teamdagen – op de zolder in Amersfoort. Alle winkelcentra in Nederland passeerden de revue. We spreken over 1999. Elke stad had nog een V&D. Al stelden we toen al wel eens de vraag "Wie koopt daar nu nog?". We bespraken elke vrijdag minimaal één project uitgebreid met elkaar. Ik herinner me veel enthousiasme, kritische blikken en vooral veel plezier om met elkaar de projecten te bediscussiëren. Met de scriptie 'De Emmer en de Schep', over de winkelstructuur in zeven naoorlogse winkelgebieden, rondde ik mijn stagejaar af. De bureauaanpak van altijd eerst veldwerk doen, dan advies structureren en met een scherp advies langs gaan bij de opdrachtgever is mij altijd bijgebleven. Ik feliciteer DTNP van harte met hun 20 jarig bestaan!

Wat zie je hier?

In deze figuur is de ontwikkeling van wetgeving voor winkelopeningstijden in de afgelopen eeuw te zien. In het jaar 1996, waarin DTNP werd opgericht, veranderde er veel op dit gebied. De winkeltijdenwet werd van kracht. Het maximaal toegestane aantal winkelopeningsuren werd opgeheven en het aantal koopzondagen steeg tot 12 per jaar.

De winkeltijdenwet uit 1996 past in een trend die in 1984 is ingezet. In dat jaar werd de koopzondag geïntroduceerd en sindsdien is sprake van een voortdurende deregulering en versoepeling van winkelopeningstijden. In de periode daarvoor, vanaf de winkelsluitingswet van 1930, lag de nadruk juist op het beschermen van de werknemer en de zondagsrust.

Het laatste hoofdstuk in de toenemende versoepeling van winkelopeningstijden is de decentralisatie van bevoegdheden naar gemeenten in 2013. Veel gemeenten worstelen met de vraag of, en hoe vaak winkels op zondag open mogen zijn. Er spelen vele en vaak tegenstrijdige belangen mee (van consumenten, winkelbedrijven, zelfstandigen werknemers en omwonenden). Om een goede afweging te kunnen maken, doen steeds meer gemeenten onderzoek naar de wenselijkheid en haalbaarheid van zondagopening. Zo is DTNP momenteel bezig met het uitvoeren van de monitor zondagopenstelling in gemeente De Bilt. Hierin komen alle belanghebbenden aan het woord. Op basis van dit onderzoek zal de gemeente bepalen hoe zij omgaat met zondagopenstelling.

2000 Welkom op... dtbadvies.nl

Pliep-pliep… plie-ie-ie-iep, krrrrrrrrrrrr... Herkent u het nog? Het geluid van de 56KB-modem om in te bellen. Je kunt het je niet voorstellen, maar in 2000 was internet nog een soort leuke hobby. Van alle bedrijven had nog maar 40% een website, kleine bedrijven nog nauwelijks. 'Websurfen' deed je met Netscape, zoeken met Ilse of Altavista.

Wij lanceerden onze eerste website in 2000. We bouwden 'm zelf, met de handleiding 'html op het net' op schoot. De grootste opgave toen was om de plaatjes 'klein' en toch scherp te krijgen, maximaal rond de 15 KB. Als ze zwaarder werden zou het downloaden van de website te lang duren! Vandaar dat heel veel websites in die tijd vooral uit tekst bestonden.

Die eerste versie heeft een jaar of vijf gedraaid. De totale website woog minder dan 1 MB en paste op één 'floppie'. En dat priegelige beeld? Dat was geen mobiele versie, maar omdat de beeldschermen in de vorige eeuw nog maar zo'n 800x600 pixels groot waren. Inmiddels zijn we alweer drie websites verder. En heeft internet in 15 jaar ons hele vakgebied veranderd.

Ilse de Bokx: "Mijn eerste baan"

Je eerste baan blijft je toch altijd goed bij. In 1999 begon ik, als stagiaire, bij Droogh Trommelen Broekhuis. Ik doorgrondde de distributieplanologie en studeerde af bij DTB. Na mijn stage mocht ik blijven werken en kreeg ik de kans me verder te ontwikkelen tot projectleider. Een zeer leerzame tijd, we waren het kantoor van weinig overhead en heel erg hands-on. Herkomstonderzoeken ter plaatse deden we zelf, overzichtkaartjes maakten we met TurboCad, we maakten analyses volgens eigen formats en modellen, en rapporten draaiden we zelf in elkaar. In die tijd gingen we ter inspiratie ook vaak op pad. We bekeken elkaars projecten en nieuwe concepten door heel Nederland. En we maakten zelfs enkele inspiratiebezoeken in het buitenland, ik herinner me London, Düsseldorf en Lille. Altijd natuurlijk met een gezonde combinatie van het nuttige met het aangename. Een van mijn laatste projecten was voor de Kamer van Koophandel Zeeland, het opstellen van een detailhandelsvisie voor Zeeuws-Vlaanderen. Omdat daar mijn geboortegrond ligt, was dit voor mij een leuke toer langs memory lane. Eigenlijk net als deze serie rondom 20 jaar DTNP. DTB/DTNP is een geweldig mooi bedrijf waar ik met heel veel plezier aan terugdenk. Proficiat met deze mijlpaal.

DTNP in jury Mercuriusproject Vlaanderen

Al aan het einde van de vorige eeuw waren in Vlaanderen de problemen in de stads- en dorpscentra groot. Winkels stonden leeg, panden en straten verloederden. In 1998 kwam de Vlaamse regering met een aanvalsplan. Zij gaf subsidie aan 61 gemeenten voor het opstellen van plannen voor hun centra. Voor de beste plannen had zij bovendien 1 miljard franc klaar liggen om deze ook uit te voeren. Om in aanmerking te komen voor subsidie moesten gemeenten ten minste aan één voorwaarde voldoen: stringent beleid voeren om verdere perifere detailhandel te voorkomen. Oftewel op zijn Vlaams: geen nieuwe baanwinkels meer!

Terwijl in Nederland naar nieuwe regels werd gezocht om perifere detailhandelsontwikkelingen makkelijker te maken, snapte de Vlaamse overheid dat die weg tot ellende had geleid.

DTNP werd gevraagd om als onafhankelijk bureau in de jury te zitten om de tien beste plannen te selecteren. Letterlijk dozen vol rapporten en plannen kregen we aangeleverd en in enkele sessies in Brussel zijn de plannen beoordeeld. De grote winnaar was Mechelen, met plannen voor de herontwikkeling van de centraal gelegen oude bierfabriek en opwaardering van de rivier de Deile. Ga kijken, de stad is echt opgeleefd, zelfs met een filiaal van Mediamarkt in hartje centrum. Goed beleid loont dus echt.

Weet jij wat je hier ziet?

De afgelopen 15 jaar heeft de supermarktsector in Nederland een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Sinds het jaar 2000 zijn er meer dan 40(!) supermarktformules permanent uit het straatbeeld verdwenen. Tussen de verdwenen formules bevinden zich diverse regionale spelers en kleine 'buurtsupers'. Maar ook de indertijd landelijk bekende grote ketens als Edah, Super de Boer, en wat verser in het geheugen C1000 zijn er niet meer. En wat dacht je van de 'hypermarkten' van Miro, Maxis en Konmar? Hiernaast zie je slechts een greep uit de supermarktformules die inmiddels zijn verwezen naar de categorie 'herinnert u zich deze nog?'.

Het verdwijnen van meer dan de helft van de supermarktformules is de resultante van schaalvergroting in de sector. Aan deze schaalvergroting liggen meerdere factoren ten grondslag, gedreven vanuit ontwikkelingen aan zowel de aanbodzijde als de vraagzijde. Inkooporganisaties, groothandels en holdings achter de supermarktformules gingen op zoek naar vergroting van hun marktaandeel en kostenbesparing. Dit resulteerde in fusies en overnames en meer en grotere winkels per formule.

Grotere en daarmee completere supermarkten worden gewaardeerd door consumenten. Zij willen alle boodschappen in één keer kunnen doen en verlangen een steeds ruimer assortiment om uit de kiezen. Kijk maar naar het koffieschap: filterkoffie, koffiepads, koffiecups en koffiebonen, van elk product tenminste drie sterktes, plus decafé en een bijzonder smaakje, en per soort tenminste twee A-merken, het huismerk en een discountkeuze.

De kleinere supermarkt om de hoek werd steeds vaker overgeslagen en is in de meeste gevallen inmiddels verdwenen. Dit leidde niet alleen tot schaalvergroting van de supermarkt, maar tot een opschaling van de hele winkelstructuur. De buurtvoorziening op de hoek heeft plaatsgemaakt voor het grotere wijkwinkelcentrum even verderop.

Vandaag de dag woedt de hevige strijd om de consument nog altijd voort. In tegenstelling tot de meeste andere winkelbranches zijn supermarkten, met name discountketens, nog zeer actief op zoek naar meer en ruimere vestigingslocaties. Ook wordt er, met wisselend succes, ingezet op grootschalige foodconcepten, zoals de Jumbo Foodmarkt en Deka World of Food en worden verschillende vormen van online bestellen en afhalen of bezorgen getest.

DTNP houdt de ontwikkelingen in supermarktland al 20 jaar scherp in de gaten en benadrukt in haar adviezen de cruciale trekkersrol die supermarkten spelen bij het vitaal houden van onze centrumgebieden. In 2016 voerden we in eigen beheer een grootschalig onderzoek uit naar het koop- en bezoekgedrag van 3.000 supermarktklanten in 20 dorps- en wijkcentra.Bekijk hier de resultaten van dit onderzoek.

Vijfde Nota en PDV/GDV, hoe zat het ook weer

Terwijl in Vlaanderen getracht werd de groei van de baanwinkels te remmen, koos het Nederlandse kabinet er in 2001 voor (Vijfde Nota) om gemeenten meer vrijheid te geven bij de ontwikkeling van detailhandel op perifere locaties. Hoe zat het ook al weer en waarom deze verandering?

Vanaf de jaren '70 kent de Nederlandse rijksoverheid het Perifere Detailhandelsvestigingenbeleid (PDV-beleid) om de winkelfunctie van binnensteden en andere winkelconcentraties te behouden. Dit beleid stond alleen detailhandel toe in bestaande of geplande winkelgebieden. Alleen voor winkels die vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen een groot oppervlak nodig hebben (de zogenaamde volumineuze artikelen), zoals tuincentra, bouwmarkten en woninginrichtingsbedrijven, auto's, boten en caravans. In 1993 werd het PDV-beleid verruimd. Aan de dertien stedelijke knooppunten werd de mogelijkheid geboden om te komen tot locaties voor geconcentreerde grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV-beleid). Niet de aard van het artikel, maar de omvang van de winkel is daarbij bepalend.

Ondanks het succes van dit beleid (sterke stads- en dorpscentra, geen weidewinkels) werd in het kader van de Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening het PDV/GDV-beleid gewijzigd. Met het adagium "Centraal wat moet, decentraal wat kan" wilde het kabinet op rijksniveau niet langer branche- en oppervlakterichtlijnen meegeven; gemeenten werden primair verantwoordelijk voor het ruimtelijke detailhandelsbeleid. De Vijfde Nota is nooit vastgesteld, maar het beleid is wel in de Nota Ruimte (2006) opgenomen. Vanaf het begin van deze eeuw zijn er hierdoor veel perifere plannen gemaakt. Dit heeft tot vele discussies geleid op regionaal niveau en tot een enorme groei van het winkeloppervlak.

De rijksoverheid heeft nu Retaildeals gesloten met gemeenten en provincies om energie te steken in onze stads-en dorpscentra en ontwikkelingen buiten winkelgebieden te voorkomen. Een eerste stap naar een stringenter Rijksbeleid voor perifere detailhandel?

Oude ambachten

Rapporten in ons vakgebied bestonden van oudsher vooral uit cijfers en nog meer letters. Vanaf onze start in 1996 wilden wij dat anders: concreter en beeldender. Kaarten, grafieken en foto's maken en goed reproduceren was aan het begin van deze eeuw nog een heel gedoe, passend in de categorie 'oude ambachten'. Hoe ging dat ook al weer? Opa vertelt …

De teksten van onze eerste rapporten werden in Word getypt en geprint. De foto's, tenminste de exemplaren die na het afdrukken scherp genoeg waren om te gebruiken, werden opgeplakt op bladzijden waar de onderschriften al op geprint waren. Kaarten werden handmatig getekend of ingekleurd. Mooie voorbeelden daarvan heb je al kunnen zien op deze site. Als alles, met schaar en plakstift, was samengesteld werd het hele pakket op de fiets naar de drukkerij gebracht en daar werden er boekjes van gemaakt.

Het was een hele vooruitgang toen we digitale plattegronden en regiokaarten gingen maken en de foto's zelf inscanden. Zo konden we het hele rapport op de pc samenstellen. De kaartjes waren echter nog niet heel fraai en wat was het toch lastig dat als je in Word nog iets in je tekst wijzigde de plaatjes naar de volgende bladzijde schoten en bijna niet meer op hun plaats terug te krijgen waren.

Met een nieuwe collega kwamen in 2003 nieuwe programma's: Illustrator en InDesign deden hun intrede. Met illustrator konden we de kaarten precies maken zoals wij ze zelf wilden, en ook grafieken, die we tot dan toe in Excel maakten, konden we makkelijker aanpassen. In de loop der jaren zijn we blijven schaven aan het aanzien en de kwaliteit van onze beelden. Met de innoverende grafische mogelijkheden, ontwikkelde stap voor stap onze presentaties en rapporten mee. En die schaar en plakstift? Ach, die kwamen met sinterklaas laatst nog goed van pas…

Westerscheldetunnel: wie profiteert?

'Kruiningen-Perkpolder' en 'Vlissingen-Breskens': dat waren de veerdiensten die Zeeuws Vlaanderen verbonden met de rest van Zeeland en Nederland. Met de aanleg van de Westerscheldetunnel in 2003 werd Zeeuws Vlaanderen rechtstreeks via de weg ontsloten. Dit zou ook een belangrijke impuls kunnen betekenen voor de regionale economie.

Vooruitlopend op de opening onderzochten wij voor de Zeeuwse Kamer van Koophandel de te verwachten effecten van de tunnel op de detailhandel. Waar de verwachtingen voor Zeeuws Vlaanderen en hoofdcentrum Terneuzen positief gestemd waren, kwamen wij met een 180 graden andere verwachting: juist de steden Middelburg en Goes in midden-Zeeland zouden van de tunnel kunnen profiteren, ten koste van Terneuzen en Vlissingen.

Waarom deze verwachting? Een kwalitatieve en kwantitatieve analyse van de vier grote Zeeuwse binnensteden maakte duidelijk dat Goes en vooral Middelburg beduidend meer te bieden hadden dan Terneuzen en Vlissingen. Door de tunnel kwam Zeeuws Vlaanderen niet alleen dichter bij Nederland te liggen, maar konden Zeeuws Vlamingen ook gemakkelijker weg! Hun gemiddelde reistijd naar Middelburg en Goes halveerde.

Ook voor Vlissingen zou veel veranderen. Niet alleen zou de boot er niet meer aanmeren, vanuit Zeeuws Vlaanderen zou Vlissingen niet langer 'voor', maar 'achter' Middelburg komen te liggen: Vlissingen aan het einde van de weg in plaats van aan het begin. Onze verwachting was dan ook dat de relatief sterke steden Middelburg en Goes hun concurrentiepositie zouden verbeteren ten opzichte van het zwakkere Terneuzen en Vlissingen.

En… hoe liep het af? Vijftien jaar later kunnen we kijken of onze voorspelling uitgekomen is. In de detailhandel en het consumentengedrag is veel veranderd, teveel om alle ontwikkelingen alleen aan de tunnel toe te schrijven. Wel zien we dat het aantal winkels in de binnenstad van Middelburg ten opzichte van 2001 gelijk gebleven is, in Goes, Terneuzen en Vlissingen is het aantal winkels afgenomen.

De wereld veranderen in 10 jaar

De leukste plek van Rotterdam? Het Deliplein op Katendrecht gooit hoge ogen! Even de Erasmusbrug over, via Hotel New York over de fraaie loopbrug ('de Hoerenloper') en je bent er. De Fenix Food Factory is een echte foodmarkt, een 'culinaire broeiplaats', zoals ze dat noemen. Ambachtelijke producten, te koop of ter plaatse met vrienden te proeven in een gezellig-rommelige sfeer, houtvuurtje voor de deur, heerlijk. Talloze heerlijke restaurantjes rond het Deliplein, van Trattoria tot een authentieke warung, maken Katendrecht tot het culinaire paradijs van de stad.

Hoe anders was dat nog maar zo'n 10 à 15 jaar geleden. Het Deliplein was een troosteloos en verloederd gebied. Wie wilde hier nog investeren? In 2002 onderzochten we met de gemeente Rotterdam de mogelijkheden voor een buurtwinkelcentrum als nieuw hart voor de wijk. Ondanks de forse woningbouw op Katendrecht bleek het economisch draagvlak daarvoor toch te gering. Wat dan wel? In 2006 onderzochten we de mogelijkheden voor andere vormen van bedrijvigheid op Katendrecht. Kansen? Het creëren van een goed vestigingsmilieu voor de creatieve industrie: voldoende ruimte, vrijheid en flexibiliteit voor ondernemers om hun eigen woon-, werk- en leefmilieu te ontwikkelen en activiteiten te ontplooien. Het Deliplein, met onder meer de karakteristieke Steinwegloodsen (kantinegebouw), zou zich verder kunnen ontwikkelen als hart van de wijk met publieksgerichte functies, zoals horeca, detailhandel en cultuur.

Een nieuwe wereld in 10 jaar tijd, door gezamenlijke inspanningen en durf van betrokken ondernemers en gemeente. Tattoo Bob heeft het allemaal zien gebeuren. Toen we voor het eerst op het Deliplein kwamen zat hij er al, als enige economische strohalm in een verder verlaten gebied. Nu maakt hij onderdeel uit van een van de belangrijkste culturele hotspots van de stad. Wat hebben we toch een mooi vak…

Weet jij wat je hier ziet?

Op 1 januari 2002 ruilden we in Nederland (en een groot deel van de rest van Europa) de gulden in voor de euro. Velen kunnen de toen geldende wisselkoers nog steeds opdreunen: € 1 voor ƒ 2,20371. De overgang was al lang van te voren aangekondigd, maar als het moment daar eenmaal is, dan is het toch voor iedereen een bijzondere tijd. Zeker voor de detailhandel! In de periode van 1 januari tot en met 27 januari 2002 mocht er in de winkels namelijk zowel met guldens als met euro's worden betaald. Voor consumenten een handige manier om snel van guldens af te komen en aan euro's te komen, voor detaillisten een maand waarin zij veel meer cash in hun kassalades (nodig) hadden. Behalve dat moesten winkels ook gedurende een periode voor en na de invoering van de euro op al hun prijskaartjes dubbele prijzen weergeven. Ook dat leverde extra werk op. Achterliggende redenen voor de dubbele prijzen waren onder andere dat mensen konden wennen aan de nieuwe prijzen, maar ook om te laten zien dat de prijzen echt gewoon hetzelfde bleven.

Wat voor iedereen bij hun dagelijkse boodschappen gold, gold ook voor ons advieswerk. Waar wij altijd bedragen in guldens in het hoofd hadden, bijvoorbeeld over omzetten per m² winkelvloeroppervlak, moesten wij opeens ook met euro's gaan rekenen. Even omschakelen!

Wesley van Rooij: "Leerzaam en gezellig"

Bij mijn zoektocht naar een afstudeerplek voor de studie planologie kwam ik op het prikbord van een universitair docent een handgekriebeld berichtje tegen. "Stageplaats DTB advies, ruimtelijk-economisch adviesbureau". In die periode nog geen uitgebreide zoektocht naar informatie op het wereldwijde web, maar een belletje plegen naar het bureau. Ik werd uitgenodigd om op gesprek te komen en kon even later starten met een afstudeeronderzoek naar de effectiviteit van het rijksbeleid inzake grootschalige detailhandelsvestingslocaties (GDV-beleid). Dit onderzoek combineerde ik met werkzaamheden als projectassistent. In die functie heb ik een bijdrage mogen leveren aan verschillende onderzoeken. Het werk was altijd divers. Of het nu ging om de locatiebezoeken aan winkelcentra in alle windstreken van het land (van Sluis tot Stadskanaal en van Wormerveer tot Geldrop) of om het verrichten van passantentellingen en het afnemen en verwerken van enquêtes.
Wat mij bijzonder is bijgebleven is het werken in "the frontoffice" met Marjolein, en de leuke bedrijfsuitjes.

Samengevat een leerzame en gezellige periode, mijn eerste kennismaking in het planologische werkveld.

Zes jaar later heb ik in mijn vorige functie bij het in de wacht slepen van een opdracht met veel plezier gebruik gemaakt van de expertise van de adviseurs van DTNP ;-) !

En de stad, zij groeide voort...

Waar bouwen Amsterdammers een nieuw stadsdeel? In het water natuurlijk! Bij de ontwikkeling van zo'n nieuw stadsdeel voor 45.000 inwoners komt heel veel meer kijken dan het opspuiten van zand. Alleen al het type woningen dat je gaat bouwen en de planning ervan bepalen sterk de bevolkingsopbouw en de jaarlijks groeiende behoefte aan voorzieningen als scholen, winkels en openbaar vervoer. Een kleine misrekening of een jaartje vertraging kost handenvol geld.

DTNP mocht in 2004 de detailhandelsstructuur en fasering ervan voor IJburg uitwerken. Winkelcentrum Haveneiland West, waar ook de woningbouw startte, vormde de basis. En hoeveel wijk- en buurtcentra maak je dan verder? En waar? en wanneer?

IJburg telt inmiddels al bijna 30.000 inwoners. Wat in 2004 nog opgespoten zand en papieren beleid was, is nu een levendige stadswijk met haastige bakfietsouders, relaxte horecatentjes en zoevende trams. Langs de doorgaande IJburglaan is er een levendige plint met bedrijvigheid en voorzieningen. Winkels zijn geconcentreerd in Wijkwinkelcentrum IJburg, op het westelijke Haveneiland. Het tweede winkelcluster groeit nu geleidelijk op Haveneiland Oost. In november opende supermarkt Deen.

Een vastgoedcrisis, een internet- en een detailhandelsrevolutie verder kunnen we vaststellen dat we in 2004 natuurlijk ook niet wisten hoe alles precies zou lopen. Maar wel zien we anno 2017 bevestigd hoe verstandig het toen was doordachte keuzes te maken voor de voorzieningenstructuur en tegelijkertijd voldoende flexibiliteit in te bouwen voor nieuwe ontwikkelingen. Tja, die Amsterdammers kiezen meestal niet voor de snelste en makkelijkste oplossingen. Maar als het er dan eenmaal staat, dan staat er ook wel iets bijzonders. Op naar het volgende eiland!

Vorm versus functie...

2004, 2005, het waren in heel Nederland de jaren van realisatie van de eerder gemaakte Vinex-plannen. Strakke stedenbouwkundige ontwerpen werden nu geconfronteerd met de harde werkelijkheid van huurders en consumenten. Het nieuwe centrum van de wijk Drielanden in Harderwijk was zo'n fraai ontwerp: Aan weerszijden van een nieuw gegraven grachtje en uitkomend op een mooi rond plein was een sfeervol ogend winkelcentrum ontworpen. Op papier. Maar hoe pas je daar in de praktijk in hemelsnaam twee supermarkten, parkeren en bevoorraden in?

De ontwikkelaar zat er maar mee. Eigenlijk paste er maar één supermarkt in het plan. Veel te weinig voor een wijk met 12.500 inwoners. Veel te mager ook als basis voor een volwaardig aanbod overige wijkvoorzieningen. DTNP ingeschakeld. Met goede argumenten en zorgvuldig overleg gumden we heilig geachte uitgangspunten geleidelijk van de kaart. We maakten letterlijk een doorbraak, dwars door een bouwblok, waardoor we zowel winkelruimtes als parkeercapaciteit beter konden benutten. Zo kon er een basis worden gelegd voor een volwaardig wijkcentrum Drielanden.

In die jaren was DTNP vooral nog een planologisch adviesbureau. Achteraf kan dit project als een van onze eerste stedenbouwkundige ontwerpprojecten worden gezien. Inmiddels zijn we ook 'volleerd stedenbouwkundig', maar in de tussentijd hebben we die invalshoek van toen niet meer losgelaten: de functie is leidend voor de vorm, en niet andersom.

Droogh Trommelen Broekhuis wordt DTNP

Na bijna 10 jaar vonden we dat het tijd werd om ons logo te vernieuwen. Het vertrek van Bert in 2005 bespoedigde de noodzaak voor een nieuw logo en zelfs een aanpassing van de bedrijfsnaam. Droogh Trommelen Broekhuis werd door veel mensen al afgekort tot DTB of verbasterd tot droogtrommel. Als nieuwe naam kozen we voor Droogh Trommelen en Partners, Adviseurs voor ruimte en strategie. De afkorting ervan werd om praktische redenen DTNP, eenvoudigweg omdat het &-tekentje niet gebruikt mag worden in je domeinnaam. Het logo is inmiddels moderner, strakker en bestaat nu alleen nog maar uit de letters DTNP. De nieuwe naam en het nieuwe logo uit 2005 hebben ons geholpen om nieuwe wegen in te slaan. Als adviseurs voor ruimte en strategie groeien we vanaf 2005 stevig, door ons naast distributieve vraagstukken en detailhandelsvisies ook te richten op integrale en stedenbouwkundige centrumvisies.

Weet jij wat je hier ziet?

In dit figuur is de ontwikkeling van de leegstand vanaf 2004 te zien. Vanaf dat jaar nam de winkelvoorraad gestaag toe; tot 2015 is er ruim 4 miljoen vierkante meter toegevoegd. Het totale aantal winkels bleef in die periode nagenoeg gelijk. De uitbreiding van het vloeroppervlak is vooral het gevolg van nieuwe winkelprojecten en schaalvergroting van bestaande winkels. De bestedingen in de detailhandel bleven echter achter bij de toename van het aanbod. Bovendien wordt er steeds meer bij webwinkels besteed, ten koste van bestedingen in fysieke winkels. Vanaf 2005 is, mede daardoor, de leegstand gestegen. Dit is een landelijke ontwikkeling, maar met grote regionale en lokale verschillen. In regio's waar de bevolking afneemt is sprake van krimp²: minder bevolking en minder fysieke winkelbestedingen.

20 jaar DTNP, 15 jaar Marjolein

Eind 2000 rondde ik een opleiding als ICT-er voor het basisonderwijs af. Hoewel ik de opleiding heel interessant had gevonden wilde ik hier niet in verder. Het werken met vaak oude, regelmatig vastlopende pc's van een ander leverde mij namelijk behoorlijk wat stress op. Toen hoorde ik dat Karel, die ik via via kende, voor zijn adviesbureau iemand zocht voor de ondersteunende taken. Na een gezellig sollicitatiegesprek werd ik aangenomen. Gelukkig behelsde de taken meer dan zoals mijn broer opperde 'koffiezetten en kopiëren'. Met mijn onderwijsachtergrond vond en vind ik het als schoolfrik nog steeds erg fijn om met de rode pen door de rapporten te mogen gaan om de teksten zo leesbaar, begrijpelijk en foutloos mogelijk bij de opdrachtgever te krijgen. Mijn oude hippiehart wordt daarbij ook blij omdat DTNP een missie heeft, namelijk om Nederland mooier te maken. De opdrachtgever wordt niet naar de mond gepraat, maar er wordt gekeken naar wat de beste oplossing is voor dorp, stad of regio. Ieder project wordt uitgebreid besproken, wat soms hooglopende discussies oplevert, die ik vanachter mijn bureau in de kantoortuin (soms te) goed kan volgen. En als iedereen zijn zegje heeft kunnen doen, wordt er een onafhankelijk advies geformuleerd, dat dan ook nog door minimaal twee collega's wordt gelezen. Deze zorgvuldigheid, de gezellige collega's en natuurlijk de fijne uitjes op golfbanen en in zweefvliegtuigen maken dat ik al ruim 15 jaar met veel plezier bij deze mannen met een missie werk.

Groeten uit Egmond...

Veel opdrachten zijn interessant, andere uitdagend, weer andere gewoon leuk. Tot die laatste categorie hoort zonder meer de 'Strandnota' die we in 2007 voor de gemeente Bergen maakten. Wat is er nou leuker dan lekker uitwaaien aan zee en je te verdiepen in het strandleven?

Langs de 20 kilometer lange kustlijn liggen plaatsen als Egmond aan Zee, Bergen aan Zee en Camperduin. En het strandleven is veel gevarieerder dan je misschien zou denken: zwemmen, kitesurfen, wandelen, vliegeren, zonnebaden, beachvolleyballen, vissen, paardrijden en nog veel meer. Bovendien hebben strand en duinen grote natuurwaarde en zijn ze cruciaal voor de kustverdediging. Maar van wie is het strand eigenlijk? Strandpaviljoens, stoelenverhuurders, vissersboten, strandhuisjes, kiosken, evenementenbureaus, nudisten, hondenbezitters: allemaal claimen ze hun ruimte. Tegelijk zoekt iedereen er vrijheid en rust. Hoe ga je als gemeente met al die verschillende belangen om?

Vele uren hebben we doorgebracht aan het strand, wandelend, inventariserend, met rumoerige bijeenkomsten in strandpaviljoens en met een uitgebreide schouw met betrokkenen, waarbij we met drie brandweervoertuigen de hele kuststrook hebben afgestruind. Vanuit ons specialisme in publieksgerichte functies en -gebieden zijn we meestal actief in centrumgebieden. Met plezier denken we dan ook terug aan die zonnige 'vakantie' aan zee.

In de Banne

Het leuke van 20 jaar bestaan is dat veel projecten waaraan je gewerkt hebt, inmiddels ook uitgevoerd zijn. Vaak gaat daar best wat tijd overheen. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van veel verschillende ondernemers, vastgoedeigenaren en overige belanghebbenden. Of omdat het voor ondernemers nodig is om te verplaatsen of te investeren. Of dat het nieuwe ontwerp ambitieus en complex is. Maar als het er dan eenmaal staat...

Een mooi voorbeeld waar dit alles aan de hand was, is In de Banne in Amsterdam Noord. Stadsdeel Noord, woningcorporatie, ondernemers en vereniging van eigenaren wilden het verouderde winkelcentrum opwaarderen tot het levendige hart van de te vernieuwen wijk. In overleg met betrokkenen is besloten tot de sloop en nieuwbouw van het hele winkelcentrum op een nieuwe plek. Met ondernemers en eigenaren hebben wij uitvoerig gesproken over wensen, mogelijkheden en randvoorwaarden. Wie wil er waar, hoe groot, naast wie? En wat als dat niet gaat? Het gaat bij dit soort vragen om meer dan een optelsom van (soms strijdige) belangen. Gezamenlijk doel is een aantrekkelijk en multifunctioneel centrum voor de hele wijk.

Op 10 april 2013 opende het nieuwe winkelcentrum dat bestaat uit twee supermarkten, twintig overige winkels, horeca, bibliotheek en het 'Huis van de wijk'. Boven de winkels zijn appartementen, onder het winkelcentrum zijn 300 parkeerplaatsen. Omdat goed ingespeeld is op wensen en mogelijkheden van bestaande ondernemers is het winkelcentrum uiteindelijk groter en gevarieerder geworden dan de doorsnee 'standaard'. Wij vinden het een mooi voorbeeld voor andere stedelijke vernieuwingswijken. Rij er eens langs als je in de buurt bent.

Bekijk hier een filmpje over winkelcentrum In de Banne.

Grote publiekstrekkers: hoe groot is groot eigenlijk?

In het begin van deze eeuw kwamen er nieuwe grootschalige formules op de Nederlandse markt, die soms binnenstedelijk en soms perifeer een plek zochten. Vooral de trekkersfunctie in een binnenstad van een formule als Mediamarkt werd nog al eens betwijfeld. In 2007 voerden we daarom in eigen beheer grootschalig onderzoek uit bij tien winkelformules in vijf binnensteden. Bij iedere winkelformule zijn de ingaande personen op een ouderwetse manier geteld. Met een handteller (klikker) dus.

In alle vijf de binnensteden bleek V&D de grootste publiekstrekker, gevolgd door, in wisselende onderlinge posities, Hema, H&M en Mediamarkt op de plaatsen 2, 3 en 4. Ook Mediamarkt bleek dus inderdaad een grotere publiekstrekker voor centrumgebieden dan vaak werd gedacht. In 2011 kwam uit een ander eigen onderzoek naar voren dat dergelijke grote formules in een binnenstad ook heel wat combinatiebezoek opleveren. Daarover later meer.

V&D voerde in 2007 dus nog de ranglijst aan wat betreft het aantal bezoekers. Maar er bleek meer uit het onderzoek: gekeken naar het aantal bezoekers per 1.000 m² kwam een heel ander beeld naar boven. In die ranglijst bungelde V&D in alle vijf de steden al ver in de onderste helft. Dit was voor ons het eerste signaal dat het vlaggenschip van de Nederlandse detailhandel wellicht niet meer de publiekstrekker van de toekomst was. De rest is geschiedenis.

Weet jij wat je hier ziet?

Zoals velen houdt DTNP het marktaandeel van internetwinkels nauw in de gaten. In 2012 maakten we dit figuur met daarin de ontwikkeling van het marktaandeel van internet en de prognoses tot dan toe. Sommigen voorspelden een lineaire groei van webwinkels, met alle gevolgen voor de winkelstraat. Anderen meenden dat het zo'n vaart niet zou lopen en dat de groei snel weer zou afvlakken: 'de consument wil toch passen, voelen en beleven' en 'de kosten van bezorgen en terugsturen zijn zo hoog, dat kan niet uit…' Het Randstad Koopstromenonderzoek 2016 van I&O Research en DTNP leert dat de spectaculaire groei van webwinkelen vooralsnog aanhoudt. Van afvlakking nog geen spoor. Wel in de winkelstraat overigens…

Janet: Zo kom je nog eens ergens!

Op blote voeten lopen Dirk Jan en ik over het zandstrand. Zo kom je nog eens ergens! In een strandpaviljoen presenteren we de strandvisie van de gemeente Bergen aan de ondernemers. Dankzij een tip van een oud-studiegenoot start ik begin 2004 als adviseur bij, dan nog, Droogh Trommelen Broekhuis. En vanaf dat moment doorkruis ik het hele land, van Surhuisterveen tot Terneuzen en van Edam-Volendam tot Eindhoven. De lijst met projecten groeit snel: visies op winkelcentra, horecagebieden, grootschalige winkels (en branchevreemd assortiment) en de profilering van warenmarkten. In onze eigen stad Nijmegen proberen we wethouder Depla ervan te overtuigen dat de kleinschalige winkelstructuur van Dukenburg wel een upgrade kan gebruiken. Alleen Limburg ontsnapt vooralsnog aan ons advies.

'Kantoorrrr'… de bas van Karel galmt door de auto als hij naar kantoor belt om uitgebreid verslag te doen van een raadsvergadering. Op kantoor aan de Voorstadslaan maken we mooie presentaties en rapportages; het resultaat van zorgvuldige analyses die we op vrijdag uitgebreid wikken en wegen, én van een goede grafische weergave waar menig stedenbouwkundige jaloers op is. Niet alleen de privé-werkbalans van de collega's, maar ook de goede werksfeer worden bij DTNP streng bewaakt. Tijdens studiereizen ontdekken we winkel- én horeca-aanbod van Berlijn en Parijs, en bij personeelsuitjes bekijken we Nijmegen vanuit de lucht. Na bijna 5 jaar en een berg aan leuke ervaringen zwaai ik af. Ik maak de overstap naar maatschappelijk vastgoed, trek naar de Randstad en neem mooie DTNP-herinneringen mee. 20 jaar DTNP is een prachtige mijlpaal, gefeliciteerd!

Borne: fontein als 'jubileumgeschenk'

'Action wil wel vestigen, maar alleen aan de rand van het centrum'. 'Lidl wil alleen buiten het centrum, vanwege het parkeren en het verkeer'. Het zijn bekende geluiden. En intussen neemt het aantal bezoekers aan centra af, en de winkelleegstand toe. Maar niet in Borne. Daar kiezen Action en Lidl voor een centrumlocatie. Wat is het geheim?

Het Overijsselse Borne (± 20.000 inwoners) heeft op tijd ingespeeld op de nieuwe winkelmarkt: in 2010 is ons Masterplan Borne vastgesteld, dat inzet op een compacter centrum. Gemeente en ondernemers werken sindsdien samen aan de realisatie van het Masterplan; concrete projecten worden uitgevoerd en 'afgevinkt'. Stap voor stap bloeit, zelfs in deze tijd, het centrum verder op.

Het eerste uitvoeringsproject was de herinrichting van het Dorsetplein, dat nu de verbinding maakt tussen historisch Borne en het winkelgebied. In dat winkelgebied breidt Albert Heijn uit en Lidl vestigde zich in het hart van het centrum. Ook Action verhuisde en verruilde haar oude pand buiten het centrum voor een nieuwe winkel ín het centrum. Daarnaast wordt de openbare ruimte straat voor straat, plein voor plein heringericht.

Het Masterplan Borne vormt het tastbare bewijs dat goed ruimtelijk beleid maken werkt. Borne heeft gekozen voor een compact en doordacht centrumplan en consistent beleid. Zo consistent dat het Masterplan anno 2017 nog steeds de basis voor het handelen vormt en jaar na jaar het ene project na het andere wordt afgerond. Op de gemeentelijke website is dit goed te volgen. Voor ons is zo'n tastbaar resultaat eigenlijk toch het allerleukste 'jubileum-cadeau'. Met als kers op de taart het zien spuiten van je 'zelf verzonnen' fontein op je 'eigen' heringerichte Dorsetplein.

Dirk Jan Droogh - 1984, 2009, 2034 …

Het was in 2009 toen ik als oud-redacteur van het tijdschrift Agora gevraagd werd een bijdrage te schrijven voor hun 25-jarige jubileumnummer. Het leek me leuk om 25 jaar terug – en ook vooruit - te kijken, naar de doorlopende functieveranderingen in 'mijn eigen' Amsterdamse Leidsestraat, waar ik in mijn Agoratijd om de hoek woonde. En nu in 2017, weer 8 jaar en vele miljoenen toeristen verder, is het leuk om de observaties en voorspellingen van toen weer eens terug te lezen.

Het nu zo drukke Amsterdam stond er in 1984 nog bedroevend voor. De middengroepen waren vertrokken naar de groeikernen, de Jordaan was een verloederde stadsvernieuwingswijk en in de Kalverstraat domineerde afgetrapte spijkerbroekenboetiekjes. Magnaplaza was nog een oud postkantoor, de Kalvertoren een verouderd overdekt zwembad. De Leidsestraat was een soort aanloopstraat, met vooral reisbureaus en luchtvaartmaatschappijen (daar ging men toen heen om een vliegticket te boeken).

Wie kon zich in die jaren al voorstellen wat de binnenstad nog te wachten stond? De stad groeide van 675.000 inwoners midden jaren '80 naar bijna 850.000 nu en de ene wijk na de andere wordt nog bijgebouwd. Een hotelstop en ontmoediging van air-bnb kunnen een groeiende tsunami van toeristen niet stoppen. Uit alle macht probeert men hen te spreiden naar 'Amsterdam Beach' en 'Amsterdam Gardens'. De Kalverstraat wordt vanwege te veel mensen af en toe afgesloten, de Leidsestraat werd een van de drukste modische winkelstraten, en Damrak en Rokin ontwikkelen zich inmiddels tot een nieuwe winkel-as.

Als sociaal geograaf is het fascinerend om te zien hoe locatie-specifiek maatschappelijke ontwikkelingen plaatsvinden en hoe ingrijpend ruimtelijke beleidskeuzes doorwerken in de neergang of het succes van een gebied. Het is goed om af en toe even stil te staan en te beseffen hoeveel er verandert in slechts 25 jaar tijd. En hoeveel er gaat veranderen wat we nu nog niet kunnen weten. En desondanks: met welke ruimtelijke keuzes die we nu maken we richting geven aan de maatschappij van morgen.

Lees hier het artikel 'Voortschrijdende revolutie in de Leidsestraat'.

Superstagiair(e)s!

Sinds onze oprichting streven we ernaar om minimaal één stagiair in huis te hebben. Gelukkig zijn er altijd voldoende kandidaten en dat biedt ook de mogelijkheid om met enige regelmaat groot veldwerk uit te (laten) voeren. Over relevante vraagstukken hebben we daarmee een veelheid aan data ter beschikking.

Een terugkerend onderwerp voor stageonderzoek is de rol van supermarkten voor winkelgebieden. In 2005 werd hier door Geert Stinstra voor het eerst onderzoek naar gedaan. Hij nam enquêtes af onder supermarktbezoekers over hun bezoekgedrag. Hieruit kwam naar voren dat versspeciaalzaken, zoals een bakker, slager en groentewinkel, meer bezoekers kunnen verwachten als zij in de nabijheid van een sterke supermarkt gevestigd zijn. In de jaren erna is dit onderzoek door stagiairs diverse malen herhaald, waarbij de ene keer supermarktbezoekers werden ondervraagd (Joris Jilesen in 2010 en Chris Lubbers in 2016) en de andere keer centrumbezoekers (Joeri Peek, 2008 en Thomas Kamphuis, 2013). Elke keer werd een hoge mate van combinatiebezoek gemeten en kwam de sterke rol als publiekstrekkers van supermarkten duidelijk naar voren.

In het laatste onderzoek zijn de gegevens over combinatiebezoek gecombineerd met de onderlinge afstand en de zichtrelatie tussen de supermarkt en overige winkels. Hierdoor ontstond inzicht in de mate waarin de stedenbouwkundige inpassing van een supermarkt invloed heeft op het combinatiebezoek. Wat blijkt: het combinatiebezoek neemt snel af na een onderlinge afstand groter dan 80 meter. En daarnaast geldt dat hoe meer winkels in het zicht van de supermarktingang gevestigd zijn, hoe hoger het combinatiebezoek.

De stageonderzoeken zijn zeer waardevol gebleken voor de algemene kennisontwikkeling van het bureau en als onderbouwing in onze advisering over het functioneren van centrumgebieden en de inpassing van supermarkten. De komende jaren zetten we het doen van onderzoek voort, zodat we op de hoogte blijven van actueel bezoekersgedrag en advies kunnen blijven geven dat is gebaseerd op actueel onderzoek.

Weet jij wat je hier ziet?

Na de crisis op de financiële markten, en als gevolg daarvan de onzekerheden in de hele economie, daalde het consumentenvertrouwen hard. Bijna een jaar lang stond de indicator onder de -25. Zo'n laag consumentenvertrouwen heeft tot gevolg dat consumenten de hand op de knip houden, grote uitgaven uitstellen en een financiële buffer gaan opbouwen. Dramatisch voor de detailhandel, want gelijktijdig nam ook internet als aankoopkanaal in belang toe. De bestedingen in de detailhandel werden dus aan twee kanten 'aangevallen'.

De indicator van het consumentenvertrouwen is het gemiddelde van de saldi van de percentages van positieve en negatieve antwoorden op vijf vragen over de algemene economische situatie en de financiële situatie van het huishouden in de afgelopen en komende 12 maanden, en op de vraag of het een gunstige tijd is om grote aankopen te doen.

Bekijk meer op de website van het CBS


Inmiddels staat het er een stuk beter voor met het consumentenvertrouwen. De indicator staat momenteel weer op +23, een gigantisch verschil met negen jaar terug. Er wordt dan inmiddels ook weer meer uitgegeven door consumenten, al komt een steeds groter aandeel daarvan niet terecht bij fysieke winkels.

Rik: Jubilaris aan het woord

'Ik ben de helft.' Dat kan ik tijdens de oud-collega-borrel met gepaste trots antwoorden op de vraag: 'Hoe lang ben jij er al bij?' Het begon voor mij dus in 2007. In eerste instantie als stagiair vanuit mijn master planologie aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Vervolgens ben ik blijven plakken en heb ik mij doorontwikkeld van onderzoeker en adviseur tot allround projectleider en werk ik al 10 jaar met veel plezier bij DTNP.

Als bureau zijn we gespecialiseerd in het doen van onderzoek naar en visieontwikkeling voor centrumgebieden en publieksgerichte functies. Ondanks deze specialisatie is het werk heel divers en dat vind ik een van de leukste aspecten van werken bij DTNP. Die diversiteit zit hem in het feit dat vraagstukken op verschillende schaalniveaus spelen en dat het (telkens net andere) proces zeker zo belangrijk is als het adviesproduct zelf. Opdrachten variëren van de effectenbeoordeling van een supermarktinitiatief tot het coördineren van grootschalig bezoekersonderzoek in samenwerking met studenten, en van een toekomstvisie en uitvoeringsprogramma voor een stadscentrum tot de advisering over de rol van de provincie in het ruimtelijke retailbeleid. Bovendien kom je als projectleider bij DTNP nog eens ergens. Alleen al afgelopen maand al dronk ik koffie in Kockengen, struinde ik over de Grote Markt van Bergen op Zoom, was ik in gesprek met raadsleden in Coevorden en liet ik mijn collega Tycho het centrum van Wijchen zien in het kader van een vervolgopdracht. Mijn vrouw Marleen reageerde laatst hogelijk verbaasd toen ik zei een gehucht niet te kennen.

Het concrete projectmatige werken door het hele land en het met ons advies de opdrachtgever helpen aan een toekomstbestendiger voorzieningenstructuur bevalt me uitstekend. Dat ik na 10 jaar nog steeds geen behoefte voel ergens anders te gaan werken, zegt ook zeker iets over de prettige sfeer met alle collega's onderling. De maandelijkse friet kapsalon bij de jongens van Gül (snackbar op de Willemsweg) is elke keer een feestje. En als ongekroonde koning van de jeu-des-boules-competitie in de lunchpauzes daag ik toekomstige collega's en stagiairs bij deze vast uit ;)

De toekomst voorspellen...

Wie wil dat nou niet, de toekomst van de detailhandel voorspellen en daar tijdig op kunnen anticiperen! Dat is nog best lastig, zeker in deze tijd waarin ontwikkelingen elkaar razendsnel opvolgen en consumentengedrag sterk verandert. Sinds haar oprichting besteedt DTNP veel aandacht aan het analyseren en met elkaar in verband brengen van actuele trends en ontwikkelingen, om zo te kunnen voorzien waar zich kansen en bedreigingen voordoen.

Een mooi voorbeeld daarvan is de Leegstandsbarometer die DTNP in 2011 introduceerde. Een handige webtool die voor elke gemeente snel inzicht biedt in het toekomstperspectief van de winkelmarkt door gegevens over leegstand en demografische ontwikkelingen te combineren. In 2011 was de economische crisis in alle hevigheid losgebarsten en steeg de leegstand van winkels snel. Gelijktijdig deden zich demografische ontwikkelingen voor die grote invloed hebben op de potenties voor winkels. De ene gemeente profiteerde van de trek naar de stad, de andere gemeente kampte met vergrijzing en bevolkingskrimp waardoor leegstand verder dreigde op te lopen. Met de Leegstandsbarometer maakten we de verschillen inzichtelijk.

De Leegstandsbarometer was en is gratis te raadplegen en toont welke gemeente de wind 'in de rug' heeft en waar het 'onstuimig' wordt. Jaarlijks worden actuele gegevens toegevoegd zodat trends zichtbaar worden, en zal binnenkort bijgewerkt worden met de cijfers van 2017. De winkelleegstand en de bevolkingsontwikkeling bieden overigens een goede eerste indruk, maar zeggen niet alles. Zowel bij krimp als bij groei wordt de specifieke vestigingslocatie van winkels steeds belangrijker. Hoewel veel dus afhangt van de lokale omstandigheden per gemeente kunnen we de toekomst met de Leegstandsbarometer toch een beetje voorspellen.

Dynamiek door Beleid

Het is 2010. De financiële crisis (2008) is omgeslagen in een vastgoedcrisis. Huizenprijzen dalen, de kantorenleegstand loopt op. In de winkelmarkt wordt echter nog volop doorgebouwd. In veel gemeenten waait een liberale wind: "de markt weet zelf het beste waar ze kan investeren". Ontwikkelaars bouwden, winkelketens expandeerden nog en gemeenten verdienden goed aan de grondexploitaties. Het was de tijd dat de afgewogen DTNP-adviezen over compacte centra en terughoudendheid met perifere ontwikkelingen niet altijd in goede aarde vielen.

Toch was er volop reden tot zorg. We waren dan ook blij met de opdracht van Hoofdbedrijfschap Detailhandel en INretail (toen nog CBW-Mitex) om de winkelmarkt in kaart te brengen en aanbevelingen te doen voor een gezonde sector. Het gaf ons de ruimte in te gaan op de (toen nog bescheiden) opkomst van internet als aankoopkanaal, bevolkingskrimp en vergrijzing en de te verwachten afnemende behoefte aan winkelruimte. Maar ook de selectiviteit daarvan: we introduceerden het onderscheid tussen kansrijke en kwetsbare winkellocaties. De publicatie "Dynamiek door beleid – Hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert" gaf in zijn titel onze belangrijkste aanbeveling weer: 'als alles overal mag, gebeurt er niks', heldere keuzes en overheidsbeleid leiden tot investeringen en dynamiek op de juiste locatie, en daarmee tot aantrekkelijke voorzieningen en vitale centra.

Aan de hand van 'Dynamiek door Beleid' zijn door HBD en INretail veel bijeenkomsten georganiseerd, zoals met de NRW, met provincies en in gemeenten. Het leverde vaak pittige discussies op: waren we niet te somber, te voorzichtig? Was ruimtelijke ordening niet betuttelend en uit de tijd? Toch kreeg ons verhaal in korte tijd een belangrijke rol in het vakgebied. Marktpartijen onderschreven massaal onze oproep tot regie en beleid door de overheid. 'Dynamiek door beleid' is door overheden en marktpartijen veelvuldig gebruikt en in veel publicaties geciteerd als bron. Het vormde met 25 pagina's een praktisch en toegankelijk naslagwerk over veranderend consumentengedrag, kansrijke en kwetsbare winkelgebieden, beleid en jurisprudentie.

In de volgende jaren kristalliseerden winkeltrends daadwerkelijk uit en werd 'Dynamiek door beleid' alleen maar actueler. Om die reden heeft INRetail ons in 2015 gevraagd de publicatie geheel te actualiseren en opnieuw uit te brengen. Het 'ABC voor aan de slag': 'keuzes in een structuurvisie detailhandel', 'versterking van kansrijke locaties' en 'transitie van kansarme locaties' vormt nog steeds dé leidraad voor de aanpak van centra, onder meer in het kader van de RetailDeals. Anno 2017 kunnen we 'Dynamiek door beleid' nog steeds aanbevelen als praktische handleiding. De herziene uitgave van 'Dynamiek door beleid' en de Nederlands- en Engelstalige samenvatting zijn hier te downloaden.

Naar de Dobbelman

In ons pand aan de Voorstadslaan begonnen we op de bovenverdieping. Langzamerhand huurden we er steeds meer kamers bij en werden er ruimtes samengevoegd om ons uitdijende bedrijf te kunnen blijven huisvesten. Maar na een aantal jaar groeiden we er toch uit en gingen we op zoek naar een nieuw kantoor. Dat vonden we in 2010 op De Dobbelman. Dit terrein nabij het centrum van Nijmegen huisvestte ruim honderd jaar de Dobbelmanfabriek, waar Dobbelman, Bio-tex en Castella-zeep werden geproduceerd. Na sluiting van de fabriek werd het terrein in 2009 herontwikkeld tot een levendig gebied met woningen, creatieve bedrijven en kantoren, dat diverse architectuurprijzen in de wacht sleepte. Het is een prachtig voorbeeld van stedelijke herstructurering, functiemenging en intensief ruimtegebruik. In deze nieuwe oude omgeving voelen we ons thuis: een licht en modern kantooratelier tussen andere creatieve bedrijven, winkels, cafés en buurtbewoners. Aan de ene kant kijken we uit over onze mooie stad, aan de andere kant over het Castellaplein, het gemoedelijke centrale plein van De Dobbelman.

Deze plek past bij onze visie op stedenbouw en gebiedsontwikkeling. Kwaliteit, dichtheid en functiemenging staan hier garant voor flexibiliteit, duurzaamheid en karakter. Wij vonden en vinden hier de ruimte en inspiratie om onze advisering uit te bouwen.

Linkjes

Weet jij wat je hier ziet?

De grafiek toont de ontwikkeling van de landelijk gemiddelde huurprijs van winkelruimten per m² per jaar. Hoewel de leegstand vanaf 2008 snel opliep, duurde het nog een aantal jaar voordat de huurprijzen ook omlaag gingen. Pas in 2011 leidde het overaanbod van winkelvastgoed tot een verlaging van de gemiddelde huur. Inmiddels lijkt er een nieuw evenwicht te zijn ontstaan. De huurprijs stabiliseert de laatste jaren rond de € 145 per m² per jaar. Voor de crisis lag dat op € 175. Dat betekent een daling van bijna 20%. Wel zijn er grote verschillen per locatie. Zo is de huur in de Kalverstraat onveranderd hoog (€ 3.000 per m² per jaar), terwijl panden in aanloopstraten in middelgrote steden soms voor gas-water-licht worden aangeboden.

Ward: Les Grandes Finales

Rijdend met mijn ouders over het slechte Belgische wegdek en door het rommelige straatbeeld, op weg naar de Ardennen of de Alpen, werd voor mij het zaadje geplant om uiteindelijk in 2005 planologie te gaan studeren. Mijn persoonlijke drive werd het voorkomen van een verrommeld Nederlands landschap; niet alles zomaar ergens toestaan, maar eerst even goed nadenken over wat we met onze schaarse ruimte willen. Die sterke persoonlijke drive ontwikkelde zich nog meer in mijn tweede studiejaar tijdens een gastcollege van Karel (ja, onze Karel). Hij vertelde in het college over de Nederlandse winkelmarkt en opeens klikte er iets in mij hoofd. Dát was het vak waarvoor ik mij wilde gaan inspannen! Én…voor mijn duale masterstage moest en zou ik stage lopen bij DTNP.

Maar helaas, voor de eerste periode hadden ze al een stagiair. Met veel plezier heb ik toen bij de gemeente 's-Hertogenbosch onderzoek gedaan naar mogelijke voorzieningen in Avenue2. Tegen de tijd dat ik op zoek moest naar een plek voor mijn afstudeerstage belde ik uiteraard weer met DTNP. En ja hoor, ik was welkom!

Nu hoor je weleens dat hoge verwachtingen nooit uitkomen, maar daar had ik gelukkig geen enkele last van. Met heel veel plezier heb ik bij DTNP mijn afstudeeronderzoek naar combinatiebezoek tussen winkels en leisurevoorzieningen gedaan. En met evenveel plezier ging ik twee maanden na mijn stage opnieuw bij DTNP aan de slag, nu als junior adviseur. Blijkbaar beviel het wederzijds.

In de twee maanden rust, voordat het 'echte' leven begon, heb ik mijn nieuwe collega's nog geholpen te verhuizen naar ons nieuwe, ruime en lichte kantoor. Inmiddels werk ik alweer 8 jaar bij DTNP en heb mij ontwikkeld van benjamin tot ervaren projectleider. Elke dag kan ik mij nog steeds verwonderen, verbazen én opwinden over ontwikkelingen in ons dynamische vakgebied. Het is een prachtig vak, waar letterlijk iedereen altijd wel een mening over heeft.

Hoe fijn is het dan om ergens te werken waar het werk leuk is, maar bovenal, waar je ook zulke leuke collega's hebt en er buiten het drukke werk ook ruimte is voor andere activiteiten, zoals met een slijptol en lasapparaat tekeergaan tijdens de schrootstrijd. Het enige moment waarop ik het soms net wat minder met mijn collega's kan vinden, is als ik weer verlies van de door zichzelf benoemde koning van de jeu-de-boules-competities: Rik. Maar als ik tóch win tijdens "Les Grandes Finales" (de laatste ronde waarbij alle voorgaande rondes er niet meer toe doen) met een prachtige plof- of kets-bal schijn ik de rest van de dag met een grijns rond te lopen. Op zulke dagen vinden mijn collega's míj meestal wat minder leuk....

Krimp x krimp = krimp²

Steeds meer regio's in Nederland hebben te maken met bevolkingskrimp. In 2012 startte het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) daarom een programma om negatieve effecten van krimp op de leefbaarheid tegen te gaan. Wat betreft voorzieningen werd bij leefbaarheid vooral gedacht aan gezondheidszorg en scholen. Er was weinig onderzoek gedaan naar de invloed van detailhandel op de leefbaarheid. En dat is best gek als je bedenkt dat winkels vrijwel dagelijks en door iedereen gebruikt worden. Het Ministerie gaf DTNP daarom opdracht voor een nader onderzoek.

Vitale winkelgebieden zijn sterk bepalend voor het woon- en leefklimaat van inwoners en het vestigingsmilieu voor overige bedrijven. Bovenop de landelijk teruglopende winkelmarkt wordt juist in krimpgebieden het winkelaanbod extra bedreigd. Een afnemende en vergrijzende bevolking leidt automatisch tot minder bestedingen in winkels. Het krimpende winkelaanbod draagt op haar beurt weer bij aan de krimp: krimp x krimp = krimp². Andersom kan detailhandel strategisch worden ingezet bij het leefbaar maken en houden van krimp- en anticipeergebieden.

Het door ons opgestelde rapport 'Detailhandel en leefbaarheid' bood factsheets voor de gemeenten in de krimpgebieden, een strategie voor alle betrokkenen en voorbeelden uit de praktijk. Op een drukbezocht symposium in de Utrechtse jaarbeurs is het onderzoek gepresenteerd. Met de 'Menukaart detailhandel in krimp- en anticipeergebieden' bood het Ministerie vervolgens aan regio's de mogelijkheid om mee te doen met pilots, masterclasses en inspiratiebijeenkomsten. De ervaringen zijn na een jaar teruggekoppeld op een tweede symposium.

Het project 'Detailhandel en leefbaarheid' heeft in talloze regio's bijgedragen aan bewustwording en een vervolgaanpak. Wat ons betreft is het een goed voorbeeld hoe een hogere overheid op lokaal en regionaal niveau kan inspireren en stimuleren. Voor DTNP zelf was het een mooi project dat aansluit bij onze maatschappelijke doelstelling om actief bij te dragen aan de duurzame ruimtelijke, sociale en economische kwaliteit in Nederland. Het bood ons de ruimte voor een nieuwe en gedegen bijdrage aan de ontwikkeling van het vakgebied.

Meer informatie vind je hier.
Hier is het rapport te downloaden.

De Keizer Kareltoren

Als adviesbureau hebben we meestal drukke, maar soms ook minder drukke periodes. Het voordeel van ruim 20 jaar ervaring is dat je patronen daarin leert kennen en dat stelt gerust. Zo weten we dat krankzinnig drukke maanden weer eindigen en worden we niet meer zenuwachtig van periodes met wat minder telefoon. Juist die rustige weken geven ons ruimte om nieuwe dingen te onderzoeken en uit te proberen. En ook voor gedachte-experimenten 'out of the box'.

In de rustige zomer van 2013 besloten we tot een interne 'ontwerpwedstrijd'. Opdracht: maak een origineel plan voor het drukste en beroemdste, maar minst aantrekkelijke plein van Nijmegen: het Keizer Karelplein. In feite niet meer dan een groot verkeersplein aan de rand van de binnenstad, waar zes verkeerswegen samenkomen. Iedereen die met de auto naar Nijmegen komt kent dit plein. Het is het Nederlandse 'Place Charles de Gaulle', maar dan zonder beeldbepalende Arc de Triomphe, zonder ziel, zonder identiteit.

Er werden twee teams gevormd, met elk de nodige expertise. In het diepste geheim werkten ze aan hun project, deuren dicht voor overleg en ontwerpend met geblindeerde ramen. Bestanden werden met codenamen verstopt in verborgen hoekjes van de server. De geheel onafhankelijke jury, bestaande uit Karel en Dirk Jan, koos na langdurig beraad de Keizer Kareltoren als winnend ontwerp, omdat: 'de elegante symbiose van vorm en functie, waarbij een verdichtend multifunctioneel programma, in een transparant ontwerp met een sterk verticale geleding ingezet wordt om de locatie identiteit en betekenis te geven en waarbij niet alleen het informele netwerk van voetgangersrelaties hersteld is, maar gelijktijdig de dominantie van de auto expliciet gemaakt wordt en zo positief bijdraagt aan de dynamiek van de plek'.

Afijn, oordeelt u zelf.

Samenwerking met Radboud Universiteit Nijmegen

Nijmegen is niet de meest logische uitvalsbasis voor een landelijk opererend adviesbureau. Gevestigd zijn in Nijmegen heeft voor DTNP echter een belangrijk voordeel: onze samenwerking met de Radboud Universiteit. Op verschillende manieren werken we al jaren samen met de universiteit en de studenten van de studies geografie en planologie (onderdeel faculteit der managementwetenschappen). Op ons kantoor bieden we twee periodes per jaar een stageplaats, die veelal door een masterstudent uit Nijmegen wordt ingevuld. (Rik, Jasper en Ward zijn bij ons begonnen als stagiairs, zo zie je maar). Verder komen wij met enige regelmaat op de campus. Karel verzorgde deze maand weer een gastcollege om de tweedejaarsstudenten uit te leggen voor welke opgaven onze stadscentra staan en op welke manier je hier in het ruimtelijke beleid lokaal mee om kan gaan. Ook organiseren we workshops voor de carrièredag van studievereniging Mundus. Op deze manieren maken we studenten warm voor ons werkveld, kunnen we met de stagiair(e)s wetenschappelijk onderzoek doen om ons kennisniveau actueel en op peil houden, en hen begeleiden bij de succesvolle afronding van de studie.

Naast de reguliere onderzoeks- en afstudeerstages doen we ook grootschalig kwantitatief onderzoek in samenwerking met aspirant-planologen en -geografen van de Radboud Universiteit. Sinds vier jaar voeren we elk voorjaar met een groep van 6 à 8 derdejaarsstudenten bezoekersonderzoek uit in tien middelgrote centra, variërend van grote dorpscentra zoals Wijchen, tot middelgrote steden zoals Amersfoort. De studenten bevragen centrumbezoekers op hun feitelijke bezoekgedrag, zodat elk jaar weer een uitgebreide dataset met meer dan 2.000 respondenten wordt opgebouwd. De studenten gebruiken de dataset voor statistische analyses voor hun bachelorthesis. Afgelopen voorjaar hebben we het onderzoek herhaald in de steden die we in 2014 ook onderzochten: monitoronderzoek.

Vier jaar geleden zagen we al aankomen dat de wijzigende consumentenvoorkeuren door de opkomst van internet als aankoopkanaal vooral het functioneren van de centra van middelgrote steden onder druk zou gaan zetten. Door het feitelijke bezoekgedrag te monitoren zien we bijvoorbeeld dat het bezoek veel lokaler en gerichter is dan vaak door gemeenten gedacht wordt. DTNP beschikt door deze onderzoeken over een unieke kwantitatieve dataset (interne kennisbank), met inmiddels ruim 9.000 respondenten, die benut wordt in de advisering aan gemeenten en andere opdrachtgevers.

Wat zie je hier?

Deze illustratie laat de ontwikkeling van pick up points, PUP's, zien sinds het eerste zelfstandige PUP van Albert Heijn in 2012. Supermarktketens begonnen toen met het bouwen van deze afhaalpunten in de veronderstelling dat veel consumenten gebruik zouden maken van de mogelijkheid om online hun boodschappen te bestellen en deze later op te halen bij een PUP. Niets bleek minder waar. Als de Nederlandse klant al boodschappen via internet bestelt, haalt hij ze liever op in een winkel in de buurt. Nog liever laat hij ze thuisbezorgen. Van de door Albert Heijn ooit beoogde 200 afhaalpunten zijn er bijvoorbeeld dan ook maar zo'n dikke 50 gerealiseerd, en de meeste daarvan zijn in of bij bestaande supermarkten gevestigd. Slechts een handvol is een solitaire PUP. Blijkbaar zijn PUP's wat minder een gat in de markt dan winkelbedrijven in 2012 dachten. Wellicht ook wel logisch als je bedenkt dat de Nederlandse supermarktenstructuur zo fijnmazig is dat de meeste mensen een supermarkt vlakbij hebben, en dat ze vooral de verse producten over het algemeen toch liever zelf uitzoeken.

Emiel: Lastige materie?!

Voor mij zit een klas vol zwoegende en zwetende pubers vragen te beantwoorden over de water-, gesteente- en koolstofkringloop. Lastige materie. Ik had niet graag in hun schoenen gestaan. Mijn gedachten dwalen af naar de tijd dat ik zelf al zwoegend en zwetend de juiste woorden op papier probeerde te zetten. Iets met bestemmingsplannen en binnensteden. Lastige materie. Veel te abstract en weinig raakvlak met de dagelijkse praktijk. Ik realiseer me dat de vragen die ik mijn leerlingen voorschotel vergelijkbaar zijn. Het zou toch mooi zijn als theorie en praktijk meer hand in hand gaan. Zo moeilijk kan het toch niet zijn?

Zo moeilijk hoeft het inderdaad niet te zijn. Tijdens de laatste fase van mijn studie Planologie mocht ik eind 2012 een afstudeeronderzoek doen bij DTNP. Iets met afhaalpunten en bestemmingsplannen. Lastige materie. Zwoegen en zweten was het echter niet. Theorie en praktijk kwamen namelijk mooi samen. Voeg aan deze mix een club capabele experts als sparringpartners, 4 uur 'cup-a-soup-meetings', jeu de boules in de pauzes en oude kaas tijdens de wekelijkse gezamenlijke lunch toe en de perfecte omstandigheden voor onderzoek zijn gecreëerd. Na vier maanden liep ik naar buiten met mijn bul op zak. Zo moeilijk hoeft het inderdaad niet te zijn.

Ik schrik van het vallen van een pen. Ik ben weer in het hier en nu. De zwoegende en zwetende pubers leveren hun werk in. 'Lastige materie meneer, veel te abstract!' zegt de een. 'Weinig raakvlak met de dagelijkse praktijk!' zegt de ander. Tijdens de volgende periode staat het onder 'leefomgeving' op het programma. Wellicht dat ik het clubje capabele experts aan de Graafseweg 109 vraag hier wat aan te doen. Wordt vervolgd…

Internet: nieuwe vormen van detailhandel?

In de hectiek van de kredietcrisis, de vastgoedcrisis en de economische crisis viel de groeiende rol van internet en de gevolgen voor de winkelmarkt eerst nog niet zo op. In het midden van de jaren '10 was het marktaandeel in de niet-dagelijkse aankopen echter 'stiekem' al gegroeid naar 10%. De groeiende leegstand in centra en nieuwe vormen van detailhandel, zoals 'internetwinkels' en 'pick-up-points', riepen nieuwe beleidsmatige vragen op. Welke ontwikkelingen staan ons nog te wachten? Welke effecten hebben deze voor winkelgebieden? En hoe daarop in te spelen?

De provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Drenthe sloegen de handen ineen en gaven ons opdracht dit alles in beeld te brengen. Het leverde een grondig stuk vakliteratuur op dat inzicht geeft in de verschillen tussen 'multi-', 'cross-' en 'omnichanneling' en het winkelgedrag ontrafelt in 'oriënteren', 'aankopen' en 'ontvangen'. Het geeft overzicht in veranderende verschijningsvormen van detailhandel en nieuwe afwegingen voor ruimtelijk detailhandelsbeleid.

Wat bijvoorbeeld te denken van het fenomeen 'pick-up-point' dat toen ineens "hot" was. Diverse marktpartijen zoals Superdirect en Albert Heijn experimenteerden met solitaire 'afhaalpunten' langs doorgaande wegen. Misschien zou dit wel gaan leiden tot tientallen of honderden afhaalpunten. Wat maakt een afhaalpunt, waar je spullen afrekent en meekrijgt, planologisch anders dan een 'reguliere winkel'? Zou de ruimtelijke verschijningsvorm en grote autostroom bijvoorbeeld tot overlast leiden en een perifere locatie noodzakelijk maken? En wat betekent dit voor de buurt- en wijkvoorzieningen?

Het aardige is dat als je gewoon eens wat zaken op een rij zet veel onduidelijkheden verdwijnen. Een 'pick-up-point' neemt minder ruimte in dan een supermarkt, zowel het gebouw als de buitenruimte. En als je doorrekent, blijkt dat - zelfs met ruime aannames - het aantal auto's bij een afhaalpunt nooit groter zal zijn dan bij een doorsnee supermarkt. Vanuit ruimtelijke optiek lijkt er dan ook geen aanleiding een afhaalpunt anders te benaderen dan een gewone supermarkt.

Het aardige is ook, dat het rekensommetje direct duidelijk maakt dat een solitair pick-up-point niet snel een commercieel succes kan zijn. Bij een evenwichtig over de dag gespreide bezoekersstroom zou het aantal klanten nog redelijk kunnen zijn. In de praktijk zal de vraag zich toespitsen op het einde van de dag en het weekend. De dan noodzakelijke verwerkingscapaciteit van auto's vraagt om heel veel opstelplaatsen, die de rest van de week ongebruikt zijn. Een 'normaal' afhaalpunt, met een stuk of zes plaatsen, leidt in de spitsuren tot files en ergernis, maar per week tot te weinig klanten. Het is dan ook geen wonder dat solitaire pick-up-points niet zijn doorgebroken in Nederland. Afhalen blijkt beter te lukken bij de supermarkt.

De ladder naar succes

De door het Rijk in 2012 vastgestelde 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de jaren erna aangescherpt en werd concreet bij nieuwe plannen en procedures. Doel van 'artikel 3.1.6 van het Bro' is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, en het voorkomen van over-programmering en leegstand. Via de drie 'treden' wordt voor plannen de 'ladder'-toets doorlopen: 'is er behoefte' en zo ja, 'is deze inpasbaar in bestaand stedelijk gebied'. De derde trede betreft, indien niet inpasbaar, de 'multimodale ontsluiting'.

Voor marktpartijen, gemeenten, en dus voor ons betekende dit veel werk: er werden concrete eisen gesteld aan de motivering van nieuwe plannen. Rammelende motiveringen gingen niet zelden onderuit bij de Raad van State. Vaak werd er slechts op basis van een distributieve rekensom betoogd dat er voldoende, of juist geen marktruimte was. Een voorbeeld uit Enschede maakt duidelijk dat het bij de motivering van 'behoefte' om meer gaat dan een sommetje.

In 2014 en 2015, midden in de recessiejaren, stond de Hofpassage in de Enschedese binnenstad half leeg. Eigenaar Elizen Vastgoed wilde komen tot herontwikkeling, waarbij de 90 meter lange passage verdween en 15 winkeltjes werden vervangen door 3 à 4 grote units. Daarbij zou de totale winkelruimte toenemen met bijna 2.000 m2. De gemeente vroeg ons om 'hen te helpen met de ladder'.

Aan een traditionele 'marktruimteberekening' hoefden we met bijna 15% leegstand in de binnenstad niet eens te beginnen. Maar is er dan wel uitbreidingsbehoefte te motiveren? Jazeker: op basis van kwalitatieve en ruimtelijke overwegingen. Het opheffen van de winkelroute door de passage sloot uitstekend aan op de eerder opgestelde binnenstadvisie van de gemeente. Daarin werd ingezet op het bundelen van bezoekersstromen over minder winkelroutes. Bovendien was er weliswaar geen behoefte aan kleine winkelunits, maar wel aantoonbaar aan grote. Verouderd, incourant en leegstaand vastgoed kon zo vervangen worden door moderne panden voor grote publiekstrekkers, op een gewenste locatie in de winkelstructuur.

Het is inmiddels 2017. De 'ladder' is weer wat vereenvoudigd, maar onverkort van kracht als motiveringsvereiste. En de Hofpassage is klaar. Onder meer Zara opende er in augustus een flagshipstore van 4.000 m2. In september kreeg het project de Twentse vastgoedprijs. Het project is een belangrijke aanjager gebleken voor het herstel van de binnenstad. Enschede werd zelfs genomineerd voor de verkiezing van de beste binnenstad van 2017. En zo bewijst Enschede dat zorgvuldig ruimtelijk beleid en kiezen voor de binnenstad haar vruchten afwerpt. Wij noemen dat de ladder naar succes.

Twentse Vastgoed Prijs 2017
Artikel Tubantia: Enschede moet nee verkopen aan grote winkelketerns
Artikel Tubantia: Enschedese bestuurders doortastend

Functie versus en vorm…

Van huis uit zijn we geografen en planologen. Toen we 20 jaar geleden begonnen, keken we vooral 'functioneel': Welke voorzieningen zijn op deze locatie gewenst? Wat is hier haalbaar? Niet zelden leverden ons dat discussies op met 'traditionele stedenbouwkundigen' die de wereld vooral vanuit 'vorm' benaderen.

Wat in die beginjaren niet meehielp was de 'jubelende markt': het waren de 'gouden vastgoedjaren', waarin beleggers wilden beleggen, ontwikkelaars meters maken, retailers expanderen en gemeenten graag 'de markt faciliteerde'. Wij hebben Nederland soms kunnen behoeden voor al te Trumpiaanse plaza's en domes. Maar er zijn toch veel matige plannen gerealiseerd, waarbij we op de tekening al konden zien dat dat gezellig vormgegeven pleintje met terrasjes in werkelijkheid een mistroostig tochtgat zou worden, in de schaduw, en ook nog eens uit de loop.

Tijden zijn veranderd, 'meters' zijn er inmiddels genoeg, juist de matige vastgoedprojecten staan leeg. Overheden en marktpartijen staan in veel gebieden voor een veel complexer opgave: niet bouwen maar aanpassen, transitie, en matige plannetjes zijn daar niet goed genoeg. Het vraagt gedegen inzicht in 'wat er gewenst is' en 'wat haalbaar'. Maar niet alleen dat. Authenticiteit, identiteit en beleving zijn cruciale succesfactoren. De historie, het eigen 'verhaal', de stedenbouwkundige kwaliteiten en mogelijkheden, die 'vorm'-aspecten zijn net zo belangrijk als de 'functionele'.

Het is de reden dat DTNP al jaren geleden veranderde in 'adviseurs voor ruimte en strategie'. En dat we fors investeerden in nieuwe medewerkers met stedenbouwkundige kennis en ontwerpvaardigheden. Inmiddels zijn 'vorm' en 'functie' bij ons als 'yin' en 'yang' en integreren we naadloos de vakgebieden planologie, geografie en stedenbouw. En dat levert ons niet alleen meer discussies op met 'traditionele stedenbouwkundigen', maar nu ook met 'traditionele planologen'. Wat hebben we toch een mooi vak!

Wat zie je hier?

De collage laat een aantal kernkwaliteiten van de Nederlandse warenmarkten zien:
• Ambachtelijk en specialistisch vakmanschap;
• Persoonlijke aandacht voor de klant;
• Beleving en ontmoeting op straat.

Warenmarkten en standplaatsen zijn de dino's van de detailhandel, maar zijn alles behalve uitgestorven. Tussen het geweld van de 'bricks and clicks' heeft de ambulante handel nog altijd een toegevoegde waarde. Mede door de menselijke maat en het sociale contact heeft de ambulante handel zich kunnen onderscheiden van de grootwinkelbedrijven en webshops. Warenmarkten kunnen letterlijk een centrale rol spelen in de lokale ontmoetingsfunctie van een dorps- of stadcentrum.

Uitdaging is om ook nieuwe generaties, die opgroeien met supermarkten en internet, aan te blijven spreken. Dit vraagt om vernieuwing vanuit de huidige kracht. Met name op het gebied van een nog meer divers foodaanbod, verdere integratie van horeca-elementen (terrasje voor consumptie ter plaatse) en andere bijpassende sfeerbrengers, zoals herintroductie van de standwerker en kleinschalige festiviteiten, liggen voor veel markten kansen. Een actieve en collectieve aansturing door een beheerder met verstand van zaken is hierbij een sleutelvoorwaarde. Het kan daarnaast nodig zijn de regelgeving en/of organisatievorm aan te passen.

DTNP stelt in opdracht van de Centrale Vereniging Ambulante Handel (CVAH) en Branchebureau en Opleidingsfonds Ambulante Handel (BOAH) een toekomstvisie voor de warenmarkten op. In dat kader bezocht DTNP overal in het land goed functionerende markten die als inspiratie kunnen dienen voor andere markten. De foto's uit de collage zijn gemaakt op deze voorbeeldmarkten. Het onderzoek verschijnt naar verwachting begin 2018.

Tycho: De Benjamin Chronicles

Binnen mijn eerste twee maanden bij DTNP viel V&D, met vele andere winkelbedrijven, om. De gevolgen van de omslag in koopgedrag waren in die periode dagelijks landelijk nieuws. Hier gebeurde iets met een grote maatschappelijke impact. Als nieuws-chef bij DTNP was het mijn rol om te selecteren welke van de vele nieuwsitems relevant waren, wat het voor onze kijk op de wereld betekende en wie nou precies hoe failliet was.

Als ondersteunende kracht voor de projectleiders was ik al snel betrokken bij een grote diversiteit aan projecten. Ik wilde zo veel mogelijk doen en met iedereen samenwerken. Het viel mij en mijn collega's op dat ik als junior mijn ideeën niet voor me hield. Dit samen met een voornamelijk positieve reactie op mijn gevoel voor humor was het signaal dat ik op mijn plek zat; reden om van Utrecht naar Arnhem te verhuizen (Nijmegen; een brug te ver).

Tijdens de introweek van de studie Sociale Geografie en Planologie te Utrecht zei een professor 'je loopt nooit meer hetzelfde door een stad'. Ik vond dat toen als studentje pretentieus klinken, maar hij kreeg toch gelijk. Vooral bij de eerste observatie voor een nieuw project merk ik dat dat erg veel energie vraagt. Tijdens 'een beetje rondlopen en foto's maken' werkt mijn brein een vergelijkende analyse af. Meestal doen we dit met zijn tweeën; dan kun je je eerste indrukken direct uitwisselen. Vaak wordt er in het verdere proces nog naar die eerste indrukken verwezen "Toen ik hier de eerste keer rondliep viel mij op dat…".

Ondertussen ben ik adviseur en heb ik aan circa 40 projecten gewerkt. Mijn baan vraagt om een grote variëteit aan vaardigheden, en is in mensen, locaties en marktontwikkelingen steeds vernieuwend. Een standaard lijstje afwerken zal het nooit worden. Met sinds kort drie nieuwe medewerkers ben ik niet langer de benjamin van ons bureau, maar mijn jongehondenenthousiasme ben ik ook nog lang niet kwijt.

KSO brengt de 'nieuwe' consument in beeld

Dat de winkelsector anno 2016 niet meer dezelfde markt is als in 2011, laat staan als in 2004 (toen YouTube nog niet eens bestond), moge duidelijk zijn. Eenieder hoeft maar naar zijn eigen winkelgedrag (of dat van de mensen om hem heen) te kijken, on dat te onderkennen. Over die 'nieuwe' consument was in 2016 al veel cijfermateriaal en onderzoek beschikbaar, waaronder veel door onszelf uitgevoerd onderzoek. Geen van deze onderzoeken gaf echter actueel inzicht in het (ruimtelijke) bestedingspatroon van onze harde euro's.

De provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht besloten daarom opnieuw (net als in 2004 en 2011) koopstromenonderzoek te laten uitvoeren onder hun inwoners. I&O Research kreeg samen met DTNP opdracht dit onderzoek uit te voeren. In totaal deden meer dan 100.000 respondenten mee in het onderzoek, waarmee het een van de grootste publieksonderzoeken in Nederland is. Het kostte bloed, zweet en tranen voor de heren van I&O en voor onszelf om alles op tijd af te hebben voor het grote KSO-symposium op 8 februari 2017 in de (helaas veel te koude) kelder van de V&D in Haarlem.

Het resultaat mag er dan ook zijn (als we dat zelf mogen zeggen). Het KSO2016 biedt een schat aan informatie over de wijze waarop die 'nieuwe' consument zich gedraagt. Sommige typen centra bleken door het ijs te zakken en andere typen centra doen het juist heel goed. Wat het KSO onder andere bevestigde was iets dat wij al zagen gebeuren, maar niet konden ondersteunen met de harde cijfers: middelgrote centra worden steeds vaker door consumenten overgeslagen. De grote winnaar in het geheel: internet. De bestedingen in de niet-dagelijkse sector bij webwinkels verdubbelden tussen 2011 en 2016, tot maar liefst 21,6%.

De resultaten uit het KSO worden door veel gemeenten, eigenaren en ondernemers dagelijks gebruikt. De een gebruikt het voor de cijfers of harde euro's, andere gebruiken de beoordelingen die aan hun winkelgebied is gegeven. Ook wij gebruiken de resultaten uit het KSO dagelijks, waarbij we de cijfers en trends en ontwikkelingen vertalen naar lokale visies, beleid en uitvoeringsgerichte actieplannen.

Geïnteresseerd in het koopstromenonderzoek? Op de website van het KSO (www.kso2016.nl) zijn alle resultaten te bekijken en te downloaden. Ook kan je daar het hoofdrapport downloaden, waarin we op beeldende wijze de belangrijkste hoofdzaken uit het KSO uitlichten.

Andere tijden, andere vragen

Nu we gelukkig weer uit het dal van de crisis zijn, willen mensen ook weer vooruit. Niet meer op de handen zitten en wachten op betere tijden. Nee, de tijden zijn goed, dus aan de slag. Achterstallige investeringen inlopen en ook nieuwe zaken aanpakken. Deze hands-on mentaliteit zien we ook terug bij veel gemeenten en bij veel ondernemers.

Voor verschillende gemeenten hebben we daarom de afgelopen twee jaar een retailagenda opgesteld. Een retailagenda bestaat vooral uit een concreet uitvoeringsplan, dat in nauwe samenwerking met ondernemers en eigenaren wordt opgesteld. Meestal beginnen we het proces met een gezamenlijke schouw van het centrum en aansluitend een workshop om te komen tot concrete acties en maatregelen om het centrum aantrekkelijker te maken. Op basis van de inbreng van de directe stakeholders wordt een concrete lijst van acties, maatregelen en prioriteiten opgesteld en worden de partijen benoemd die verantwoordelijk zijn voor de voortgang. Het is mooi om te zien dat de retailagenda zorgt voor betere samenwerking tussen gemeente, ondernemers en eigenaren, en dat resultaten snel zichtbaar worden.

Een soortgelijke actieve werkhouding is inmiddels ook zichtbaar bij moeilijke transformaties van leegstaand winkelvastgoed. We zien dat het belangrijk is om in tijden van leegstand actief op zoek te gaan naar nieuwe kansen en mogelijkheden voor de invulling van de panden. Vaak zijn wonen, ambachten, diensten en/of horeca kansrijke nieuwe functies. Eigenaren worden echter pas actief indien zij overtuigd raken van de nieuwe kansen voor de invulling van hun leegstaand vastgoed, en als ze weten dat ze kunnen rekenen op medewerking van de gemeente. In Sittard hebben we bijvoorbeeld kunnen beleven dat daardoor de transformatie van de Stationsstraat-Steenweg van de grond kwam. De wijziging van de functie van voormalige winkels is inmiddels in volle gang en er blijkt nu zelfs een actieve vraag te zijn naar panden. Leegstand en verloedering, frustratie en scepsis zijn daar omgebogen naar vernieuwing en dynamiek, met als resultaat opnieuw een mooie straat.

Hier vind je meer over de transformatie van de Steenweg/Stationsstraat in Sittard.

"Er wordt hard gewerkt aan Sittard-Centrum."

Met de fiets naar het centrum

In 2014 startte onze samenwerking met de Faculteit der Managementwetenschappen van de Radboud Universiteit. Samen met studenten doen wij grootschalig veldwerkonderzoek in middelgrote centra (20.000 tot 60.000 m² winkelvloeroppervlak) om zo het functioneren van die centra in beeld te brengen. Dergelijk onderzoek doen wij (uiteraard) om zo goed mogelijke adviezen te kunnen geven, maar ook om het hele vakgebied weer een stapje verder te brengen. In dat kader brengen wij regelmatig nieuwe vakkennis naar buiten die gebaseerd is op eigen onderzoek. We doen dit in de vorm van nieuws- en persberichten, artikelen op onze eigen website, en via artikelen in vakmedia.

Een van die artikelen richtte zich onder andere op het toenemende belang van de fietser voor middelgrote centra (lees hier het artikel 'Lokale kansen middelgrote centra'). Veel middelgrote centra hebben in het verleden vol ingezet op de bereikbaarheid per auto. De bereikbaarheid per fiets is daarmee soms wat ondergesneeuwd geraakt. Een gemiste kans, want steeds meer mensen fietsen en gebruiken de fiets als vervoermiddel om naar centra te gaan.

Van fietsers wordt vaak verwacht dat ze hun fiets tegen de gevel of in een te vol fietsenrek zetten, terwijl moderne fietsen kostbaar en kwetsbaar zijn. Bovendien staan fietsen, als ze zomaar ergens geparkeerd worden, soms enorm in de weg. Voor ondernemers in centra kan het dan ook lonen om de fietser meer ruimte te geven. Zo kan één parkeerplaats voor één auto ook ruimte bieden aan zo'n tíen fietsen. Fietsen is dus niet alleen gezond, goedkoop en schoon, maar kan voor middelgrote centra die een steeds lokalere functie krijgen, ook een economische meerwaarde hebben.

Deze kennis kan ondernemers, eigenaren en gemeenten helpen bij de verdere ontwikkeling van hun centra. Het is een van de schakeltjes in het grotere geheel om middelgrote centra goed te laten aansluiten bij de wensen en behoefte van de lokale inwoner.

Wat zie je hier?

Op deze kaart zie je de gebieden waar DTNP de afgelopen 20 jaar actief is geweest. Zoals je ziet kwamen wij in bijna alle gemeenten van het land. Daar voerden we veel soorten projecten uit, variërend van een parkeeronderzoekje tot een regionale of provinciale detailhandelsvisie, van de inpassing van één supermarkt tot de invulling van een heel winkelcentrum, van gesprekken met ondernemers in één straat tot informatiebijeenkomsten voor alle ondernemers van een gemeente. Zoals je al eerder in deze tijdlijn hebt kunnen lezen reizen onze adviseurs dan ook het hele land door; momenteel lopen er bijvoorbeeld projecten in Dokkum, in Hoorn en in Heerlen. Bij nieuwe projecten is er dan ook altijd wel een collega te vinden die bekend is in de betreffende gemeente en regio.

Karel: oudere honden

De eerste twintig jaar DTNP zijn alweer voorbij. Als we heel precies tellen zitten we zelfs alweer in ons 22e jaar. De jonge honden van toen zijn wat ouder, maar zoals je hebt kunnen lezen in onze tijdlijn zijn ons enthousiasme en de liefde voor het vak er niet minder op geworden.

In die 20 jaar veranderde er veel. In onze beginjaren groeiden de bomen tot in de hemel en werden er overal nieuwe winkelcentra ontwikkeld. De onderbouwing daarvan en detailhandelsstructuurvisies behoorden tot onze belangrijkste werkzaamheden. Hoeveel winkels en welke winkels waar? Sinds de economische crisis is er een eind gekomen aan de ongebreidelde groei. De vraag van nu is vooral hoe we stads- en dorpscentra levendig houden. Hoe zorgen we ervoor dat het centrum een ontmoetingsplek voor inwoners blijft, dat er voor ondernemers te ondernemen valt en dat eigenaren een rendabele invulling voor hun vastgoed hebben? Welke functies voegen we toe om een monofunctioneel winkelcentrum te transformeren naar een multifunctioneel ontmoetingscentrum?

Interactieve processen en het creëren van draagvlak vonden wij 20 jaar geleden al belangrijk, en dat belang is in deze tijd alleen nog maar toegenomen. Het doorlopen van een proces met ondernemers, eigenaren, gemeente en andere stakeholders, samen bedenken waar we heen willen, is vaak al het grootste deel van de oplossing. De Omgevingswet, die er aan zit te komen, is daarbij een uitstekend middel om de verschillende partijen actief te betrekken, hun belangen en ambities zorgvuldig af te wegen en de transformatie van centra aan te zwengelen.

Wij hebben er zin in om ons in de toekomst te blijven 'vastbijten' in dit soort opdrachten. We gaan dat doen met onze oudere honden en onze nieuwe collega's Peter Rosmulder en Frank Simons. Juist de combinatie van oud en nieuw laat ons voortdurend met een frisse blik naar het vakgebied kijken. Ik heb er dan ook vertrouwen in dat we met DTNP ook de komende 20 jaar flink aan de weg blijven timmeren!

Volgend jaar meer DTNP

Met deze laatste nieuwsbrief in het kader van ons 20-jarig bestaan sluiten wij ons feestjaar af. Wij bedanken iedereen voor de aandacht en de leuke reacties. En we bedanken onze opdrachtgevers van de afgeloopen 20 jaar voor het in ons gestelde vertrouwen. De komende 20 jaar gaan wij vol enthousiasme verder met onze missie: Nederland mooier maken. Wellicht kunnen wij voor jou dan ook iets betekenen. Je kunt ons in ieder geval blijven volgen op LinkedIn, Twitter en onze eigen website. Fijne feestdagen en tot volgend jaar!