DTNP-onderzoek: Vele uitdagingen, maar ook kansen voor elk middelgroot stadscentrum

De rol en relevantie van middelgrote centra is aan het verschuiven. Ze zijn vaak niet langer de winkelstad voor de regio, maar krijgen meer een rol als het makkelijke en leuke hoofdcentrum voor de stad, waar je ook als inwoner van een buurdorp regelmatig wilt zijn.

Tussen tafellaken en servet
Afgelopen decennium hadden onze middelgrote centra, laten we zeggen vanaf het formaat Wijchen of Nijkerk tot de wat grotere centra van Amersfoort of Roosendaal, het economisch lastig als winkelstad. Deze centra legden het af tegen de aantrekkingskracht van de grote binnenstad (meer en leuker) en het gemak van het boodschappencentrum (supermarkt dichtbij) en internet (groter aanbod gewoon aan de deur).

In 2013 voorzag DTNP al dat er met name in deze centra een overschot aan winkelmeters ging ontstaan. Daarom sloegen we de handen ineen met de Radboud Universiteit Nijmegen en zijn we in 2014 gestart met een jaarlijks enquête-onderzoek in 30 middelgrote centra. Inmiddels zitten er circa 14.000 respondenten in de dataset, met daarin een schat aan informatie over (de ontwikkeling van) het bezoekersprofiel en het feitelijke bezoekgedrag. Ook dit jaar is onderzoek uitgevoerd. In de centra van Amersfoort, Bergen op Zoom, Helmond, Meppel, Uden, Weert, Zutphen en Zwolle ondervroegen we op een weekdag en een zaterdag circa 1.400 respondenten. De uitkomsten hebben we afgezet tegen die van deze centra in de edities van 2016 en 2017.

De pijnlijke cijfers: 40% minder bezoekers dan vijf jaar geleden en nog steeds veel (winkel)leegstand
Ten opzichte van de coronajaren 2020 en 2021 veren in onze centra de bezoekersaantallen iets terug en lijkt het regelmatig ‘ouderwets druk’. Passantentellingen van Locatus laten echter zien dat er momenteel in middelgrote stadscentra circa 40% minder bezoekers geteld worden dan in de jaren 2016-2017 (pre-corona) . In een succescentrum als Deventer is de terugval ‘slechts’ een kwart. In Bergen op Zoom is het bezoekersaantal met tweederde afgenomen. Een duizelingwekkende afname.

In alle middelgrote centra is in dezelfde periode het aantal winkels verder teruggelopen. In de meeste gevallen in combinatie met een beperkte afname van met name non-food winkelmeters. Per saldo is een deel van het afgenomen leegstaande winkelaanbod getransformeerd naar wonen en andere functies. Maar nog steeds en opnieuw is sprake van leegstand en van afname van het mode- en overig recreatieve winkelaanbod.

Winkelondernemers krijgen veel voor de kiezen; verdere afname verwacht
De detailhandelsfunctie is nog steeds de dominante publieksgerichte functie in middelgrote centra. Maar het aanbod loopt dus terug en ook het perspectief op de korte termijn is voor veel non-foodzaken matig, ondermeer door personeelstekort, inflatie, (dreigende) recessie, kostenstijgingen, terugbetaling coronasteun en structurele verschuivingen van bestedingen naar internet. Rabobank sprak onlangs over een giftige cocktail. De gaten in de winkelstraat zullen zich dus echt niet vanzelf weer gaan vullen. De transitieopgave is onverminderd groot en urgent.

Uitkomsten onderzoek in middelgrote centra editie 2022

• Lagere besteding. Om het opgave-alarm nog eens indringender te laten afgaan eerst de uitkomst dat het gemiddelde besteed bedrag van respondenten in de acht onderzochte centra in 2022 zes euro lager ligt dan in diezelfde centra in de periode 2016/2017. Vijf jaar geleden was dat bedrag nog € 63,-, in de editie van dit jaar was het teruggelopen naar € 57,-. In combinatie met een significante afname van het aantal bezoekers betekent dit een sterke afname van het totale omzetvolume. Met name lokale bezoekers (inwoners van de stad) geven per bezoek minder uit.


• Groter aandeel regiobezoekers. Circa 40% van de respondenten is geen inwoner van de stad, maar komt veelal uit de directe regio. In 2016/17 was dit 34%. In dat opzicht kan gesproken worden van een herstel/consolidatie van de streekfunctie, maar doordat het totale aantal bezoekers lager ligt, waren er dus in absolute zin niet meer regiobezoekers in de centra.


• Functioneel bezoek blijft belangrijke basis Een gericht bezoek, dus met een concreet koop-/bezoekdoel, is nog steeds het belangrijkste bezoekmotief. 63% van de respondenten in de acht onderzochte middelgrote centra was in het centrum, omdat ze iets nodig hebben. Centrumbezoekers bezoeken overdag in deze centra ook nog steeds vooral winkels. Winkelbezoek lijkt langzaam wel een iets minder dominant onderdeel in het bezoekgedrag te worden: in 2016/17 is 90% van de bezoekers in ten minste één winkel geweest, in 2022 was dit 80%.


• Recreatief verblijf neemt licht toe. De overige 37% van de bezoekers komt met een recreatief doel naar het centrum. Dat doel valt grofweg uiteen in recreatief winkelen en recreatief verblijven. Het ‘er even tussenuit’ of ‘laten we in het centrum afspreken’ zijn als bezoekmotief in de afgelopen jaren iets toegenomen; van 17% naar 21% van alle respondenten. Dit gaat hand in hand met meer horecabezoek. In de drie grootste centra van deze editie, Zwolle, Amersfoort en Uden, steeg het aandeel horecabezoek van bijna 21% in 2016 naar ruim 26% in 2022. In de vijf iets kleinere stadscentra nam het aandeel horecabezoek toe van 13% (2014), naar 17% (2017) tot inmiddels 19% (2022). Dit is een teken dat het centrum steeds meer een ontmoetings- en verblijfsfunctie krijgt. De inwoners van stad en regio zijn dus ook zonder een direct koopdoel tot een bezoek te verleiden.

Elk centrum heeft zijn eigen uitdagingen en lokale specifieke kansen. Om dit te illustreren zoomen we in op de verschillen tussen enkele centra. Door lokale ontwikkelingen te monitoren en te vergelijken kunnen(soms pijnlijke) lessen geleerd worden. In Bergen op Zoom vallen de passantenaantallen en leegstandscijfers in negatieve zin op. Om te zien wat hier gebeurd is, maken we eerst een vergelijking met Zwolle en vervolgens met Weert.

‘Bundelen binnen de stad en kritische massa’ – Bergen op Zoom versus Zwolle
Bergen op Zoom en Zwolle hebben beide een historisch aantrekkelijke binnenstad en in 2014 een winkelaanbod dat elkaar niet veel ontloopt. In Bergen op Zoom is sindsdien de teruggang in bezoekersaantallen hand in hand gegaan met de uittocht van grotere winkels, die ofwel het filiaal sloten ofwel verplaatsten naar het perifere cluster De Zeeland. Het winkelvloeroppervlak zakt hierdoor tot onder de 30.000 m² en de leegstandsopgave is groot; per saldo 15.000 m². Ondertussen wist Zwolle het winkelprogramma te versterken met o.a. Primark en Zara (60.000 m² winkeloppervlak), staat maar 5.000 m² leeg, en zijn er op fraaie plekken nieuwe horecaconcepten geland. Aan de herkomst van bezoekers en het recreatieve bezoekmotief is te herleiden dat het Zwolle wel is gelukt bovenregionaal toeristisch bezoek naar de binnenstad te halen: 45% van de respondenten komt van buiten de stad. In Bergen op Zoom liepen de ontwikkelingen anders. De positie van de binnenstad binnen de stad als hoofdcentrum is flink ondermijnd door de sterke uitbreidingen op De Zeeland. Toegegeven, de regionale concurrentiepositie van Zwolle was al een sterkere dan die van Bergen op Zoom. Toch had naar verwachting de terugval van de binnenstad van Bergen op Zoom naar onze inschatting veel beperkter kunnen zijn als winkel- en leisure-aanbod dat rondom De Zeeland gevestigd is voor de binnenstad behouden was gebleven. Deze laatste uitbreidingen waren tegen de lijn van de detailhandelsstructuurvisie in, met een herpositioneringsopgave voor de binnenstad tot gevolg. Dan kun je nog zo hard proberen de aantrekkingskracht te vergroten, op deze wijze blijft het dweilen met de kraan open.

‘Bundelen in een compacter centrumgebied’ – Bergen op Zoom versus Weert
De binnenstad van Weert is momenteel een eerlijker referentiecentrum voor Bergen op Zoom dan Zwolle. Weert heeft eveneens een transformatieopgave door een afname aan (winkel)bezoek op zich af zien komen. Het gemeentelijk beleid van Weert is sterk gericht geweest op het bundelen van bezoekmotieven en programma in het centrale deel van de binnenstad. In Bergen op Zoom is, mede door de andere opbouw van de binnenstad met de Parade (grote filialen) op grote afstand van ‘het vierkantje’ (historische pandjes en speciaalzaken), gekozen voor een functioneel rondje en een recreatief rondje, beide uitkomend op de centrale Markt. Indien de binnenstad positie en aanbod had kunnen behouden was dit ook vandaag nog een logische keuze geweest. Inmiddels is het centrumcircuit veel te groot in verhouding tot het programma en de bezoekersaantallen. Als gevolg daarvan zien we dat het nergens meer druk is. Hierdoor is het ook voor steeds meer passantafhankelijke (mode)winkels niet vol te houden. Inmiddels wordt in de nieuwe centrumvisie gekozen voor transformatie van een van de hoofdwinkelstraten. Het op niveau houden van passantenstromen in de hoofdstraten lukt in Weert een stuk beter. Zo is de Muntpassage (functioneel filialendeel) in Weert een centraal onderdeel van het publieksgerichte centrumcircuit. Ook de opstelling van de weekmarkt op zaterdag is binnen dit circuit verbeterd. In Weert is ook een terugloop van bezoek gemeten, maar is de sterkste teruggang in de aanloopstraten geweest en is het waar het druk moet zijn nog steeds druk.

Omarm de transformatieopgave en herpositioneer je als het aangename lokale hoofdcentrum
Het aantal winkels zal in middelgrote centra per saldo af blijven nemen. Fundamentele keuzes in de centrumstructuur zijn nodig. Waar wordt in de toekomst nog ingezet op een publieksgerichte functiemix? Dit schept de benodigde (investerings)duidelijkheid voor marktpartijen (zowel eigenaren als ondernemers). DTNP noemt dit ‘dynamiek door beleid’. Welke keuzes in de centrumstructuur gemaakt worden en op welke kwaliteiten kan worden ingespeeld is lokaal maatwerk. Er is geen standaard oplossing. De onderscheidende kwaliteit dat elk centrum in ieder geval heeft, is dat het voor inwoners van de eigen stad (of groot dorp) het lokale hoofdcentrum is. Hier is , als het goed is, het ruimste aanbod te vinden en is het meest te doen. Bundeling van stedelijke publieksgerichte functies in het centrum en faciliteren van lokaal gericht bezoek zijn belangrijk om ook een meer recreatief aanbod te laten functioneren. Voor een succesvol centrum worden de structuurkeuze en transformatieopgave integraal en gezamenlijk opgepakt. Indien programmatisch breder gekeken wordt en ook de sociale en maatschappelijke waarde van een centrumgebied een centrale rol krijgt, krijgt het centrum hernieuwde relevantie en wordt de attractiviteit vergroot. Daarnaast wordt een groener centrum met verblijfsmogelijkheden beter gewaardeerd. Door hieraan te werken verbeter je ook de economische vitaliteit.

Meer informatie:

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Rik Eijkelkamp, 024 - 379 20 83.